خرید کارشناسانه ملک توسط کارشناسان رسمی نظام مهندسی ساختمان و امور ثبتی
خرید کارشناسانه ملک توسط کارشناسان رسمی نظام مهندسی ساختمان و امور ثبتی
اطلاعیه مهم
جهت دسترسی به اطلاعات کامل راجع به این موضوع بر روی آدرس وب سایت رسمی ما کلیک کنید:
ماده 147 تعیین تکلیف اراضی فاقد سند
تفکیک آپارتمانها-مساحت آپارتمانها-مساحت انباریها-جانمایی پارکینگها
خرید کارشناسانه ملک و آپارتمان خود را به ما کارشناسان رسمی نظام مهندسی ساختمان بسپارید تا با اندک هزینه کارشناسی جلوی ضرر هنگفت در معاملات ملکی گرفته شود.
با توجه به اقتضای بازار مسکن که از یک سو قیمت های سرسام آور برای هر مترمربع آپارتمان یا ملک و از سوی دیگر نگاه سودجویانه سازنده ها که به ندرت از مهندسین باسواد نظام مهندسی ساختمان هستند، ما را بر آن داشت که یک خدمات جدید به لیست خدمات کارشناسی امور ثبتی و نقشه برداری گروه خود اضافه کنیم.
خرید کارشناسانه ملک و آپارتمان به نیابت از خریدار و با تضمین انتخاب بهترین گزینه.
ما فروش ملک نداریم چون ما واسطه و املاکی نیستیم. متاسفانه مشاورین املاک سالهاست بر خلاف عنوان شان، به جای مشاوره صحیح و کارشناسانه ملک، به سود حاصل از حق کمیسیون می اندیشند و تنها تلاششان راضی کردن خریدار به خرید گزینه های سفارشی است نه گزینه های ارزنده تر.
دلیل این مسئله نیز واضح است. مشاورین املاک افراد تحصیل کرده در زمینه اصول و استانداردهای ساختمان نیستند و حتی خیلی از اوقات خودشان متوجه ایرادهای ساختمانی که آن را اکیدا به خریدار توصیه می کنند نیستند.
بنابراین خدمات خرید ملک ما واسطه گری برای سرگرفتن یک معامله ملکی نیست. کار ما کارشناسی گزینه های موجود شما و انتخاب بهترین گزینه با ارائه گزارش کارشناسانه است.
هنگامی که خریدار از با توجه به بودجه و محدوده انتخابی خود برای خرید ملک، بین چندین گزینه ارائه شده در بازار مسکن دچار تردید می شود و نیاز به کارشناس خبره در زمینه ساختمان دارد تا بهترین گزینه را مشخص کند، گروه کارشناسان رسمی نظام مهندسی ساختمان و تفکیک آپارتمانهای ما آماده همراهی، بازدید از گزینه ها ، مشاوره و در نهایت به تصمیم قطعی رساندن خریدار در انتخاب بهترین گزینه هستند.
همه ملک های نوساز برای گرفتن سند آپارتمانها به تفکیک، باید به دفتر نقشه های تفکیکی نظام مهندسی مراجعه کنند و درخواست تفکیک آپارتمانها را در سیستم ثبت کنند و منتظر باشند تا ظرف دو سه روز کاری، مهندس نقشه بردار کارشناس تفکیک آپارتمانها به صورت سیستماتیک برای ملک مورد نظر انتخاب شود. اطلاعات مهندس نقشه بردار مربوطه به صورت پیامک برای مالک ارسال می شود تا هماهنگی های لازم جهت بازدید از ملک و اندازه گیری دقیق واحدهای مسکونی و تجاری ساختمان انجام شود و نقشه های تفکیکی ملک تهیه، ممهور و تحویل اداره ثبت شود.
قبلا روال کار به این صورت بود که ابتدا ملک پایانکار می گرفت و بعد نقشه های تفکیکی توسط نقشه بردار نظام مهندسی تهیه می شد برای اداره ثبت جهت صدور سند تک برگی هر آپارتمان مسکونی یا تجاری. اما جدیدا به دلیل رفع تناقض مساحت های پایانکار با مساحت های نظام مهندسی، ابتدا نقشه های تفکیکی تهیه و همه متراژها محاسبه می شود، بعد پایانکار بر اساس همان مساحت ها صادر می شود.
غرض از مطرح کردن این مقدمات این است که به عنوان کارشناس رسمی نظام مهندسی ساختمان و نقشه بردار رسمی تفکیک آپارتمانها، شاهد عدم رعایت قوانین و استانداردها در ساخت و سازها به منظور اخذ حداکثر سود هستیم.
قوانین و استاندارهای ساخت و ساز به جهت تامین حداقل رفاه برای ساکنین ساختمان تنظیم شده اند بطوریکه تخطی از هر یک از استانداردها موجب مشکلات عدیده و اختلافات در ساختمان می شود.
به عنوان مثال
- عدم رعایت طول و عرض استاندارد برای پارکینگ ها به منظور جانمایی حداکثر تعداد پارکینگ در ساختمان و سود بیشتر در فروش موجب بهم ریختن آسایش ساکنین و درگیری های هر روزه بر سر وضعیت پارکینگ ها است. ساکنین هر روز مجبور به چالش داشتن برای بیرون آمدن و داخل رفتن در پارکینگ هستند.
- عدم رعایت عرض استاندارد موجب باز نشدن دربهای ماشین موقع پارک ماشین در محل پارکینگ است.
- عدم رعایت طول استاندارد و فضای مورد نیاز برای گردش ماشین موجب سختی در تردد به پارکینگ است.
- عدم رعایت ارتفاع استاندارد رمپ موجب گیر کردن سقف ماشینهای شاسی بلند هنگام تردد به پارکینگ است.
- عدم رعایت شیب استاندارد رمپ موجب خاموش کردن ماشین هنگام خروج و دشوار بودن کنترل ماشین هنگام ورود به پارکینگ است. به خصوص در زمستان که به دلیل بارندگی یا برف، سطح رمپ لغزنده باشد.
- عدم رعایت فاصله استاندارد درب انباری های از پارکینگهای مجاور انباری موجب دشواری در استفاده از انباری و برداشتن و گذاشتن اثاثیه داخل انباری است. از طرفی موجب دردسر برای مالک پارکینگ به دلیل خش افتاد و ضربه به ماشین هنگام تردد به انباری و حمل اثاثیه است.
- عدم رعایت مساحت طول و عرض استاندارد لابی موجب عدم تامین فضای گردش درب آسانسور و تردد است.
- عدم رعایت طول و عرض استاندارد راه پله موجب دشواری در حمل اثاثیه است.
- عدم رعایت مساحت استاندارد نورگیر موجب نقص در نورگیری آپارتمان است.
- اشراف نورگیر به آپارتمانها از طریق واحدهای مجاور
و بسیاری مشکلات دیگر که وقتی از به عنوان کارشناس رسمی ساختمان از ملکها بازدید می کنیم تعداد آپارتمانهای مشکل دار کم نیستند. اما متاسفانه سازنده معتقد است با یک کاغذ دیواری خوشرنگ و یک ست کابینت منبت کاری، به راحتی مشتری را جذب می کند و پای میز معامله می کشاند.
بررسی بسیاری از موارد فوق الذکر بدون تخصص کارشناسی و حتی گاهی بدون دستگاههای اندازه گیری امکان پذیر نمی باشد. بنابراین نمی توان از خریدارن عادی توقع داشت دیدی کارشناسانه در خرید ملک داشته باشند.
و همچنین نمی توان بدست آوردن تجربه در امر خرید ملک را به همه تعمیم داد چرا که با گرانی سرسام آور مسکن به خصوص در تهران بزرگ، اکثر افراد تنها یکبار در زندگی موفق به خرید ملک می شوند. در گذشته افرار به کرات و حتی به منظور تنوع مسکن خود را تغییر می دادند. اما امروزه هزینه های جانبی نقل و انتقال ملک و سند چه از نظر مالی و چه از نظر زمانی به قدری بالاست که کمتر کسی تمایل به معامله ملک دارد مگر اینکه تفاوت خاصی در متراژ یا منطقه زندگی ایجاد شود که مستلزم چندین سال پس اندازه خانواده است.
بنابراین بهترین گزینه خرید یک ملک عالی برای چندین سال است.
ملک عالی یعنی ملکی که از دید کارشناسانه تمام استانداردها را رعایت کرده باشد و از نظر اسناد و مدارک نیز بررسی کارشناسانه شود تا مشکل فنی یا حقوقی نداشته باشد.
- در زیر به برخی نکات حقوقی راجع به خرید و فروش ملک جهت اطلاع اشاره می کنیم:
یک ملک مسکونی تازهساز معمولا یک مالک دارد (صاحب زمین) و یک سازنده. گاهی این دو با هم اختلاف دارند و بدون اطلاع هم ملکی را به فروش میرسانند. بنابراین هنگام خرید ملک تازهساز که هنوز سند ندارد به این نکته توجه کنید. سعی کنیدهر دو مبایعه نامه را امضا کنند.- اگر ملک پیشفروش میخرید با مقداری ریسک مواجه هستید. حتی اگر طرف کلاهبردار نباشد احتمال ورشکستگی، فوت و سایر احتمالها باعث میشود سرمایه شما از دست برود یا سالها بلاتکلیف بماند.
- خانههای نوساز که هنوز سند ندارند خطرناک هستند. گاهی خانه نوساز به دلایل مختلف میلیونها تومان به شهرداری بدهکاراست و صاحب ملک قصد تسویه حساب با شهرداری را ندارد. به شما گفته میشود یکپنجم پول بابت سند نگهداری میشود اما مبلغ بدهی شهرداری بسیار بیشتر از این است. اگر خانهای بخرید که حداقل یکی دو سال از عمر آن گذشته باشد هم مشکلاتش معلوم شده و هم سندش تعیین تکلیف شده است.از فروشده پایان کار شهرداری -گواهی ساختمان- بخواهید. اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان داشته باشد حداقل نشان میدهد با شهرداری مشکلی ندارد. اگر سوال یا ابهامی داشتید کپی گواهی ساختمان را از فروشنده بگیرید و سری به شهرداری بزنید.
- اگر ملک مورد نظر گواهی ساختمان دارد اما هنوز صورتمجلس تفکیکی یا تقسیم نامه ندارد از فروشنده علت امر را جویا شوید. وقتی ملک، گواهی ساختمان داشته باشد درمرحله بعد میتواند صورتمجلس تفکیکی بگیرد و در نهایت سند تک برگی صادر شود. این فرایند خیلی طولانی نیست. پس از صدور گواهی ساختمان، قاعدتا ظرف دو تا سه ماه، مراحل بعدی طی شده و اداره ثبت املاک، سند تک برگی صادر میکند.
- از هویت فروشنده مطمئن شوید. کارت ملی و شناسنامه او را با دقت ببینید و با مشخصات سند ملک و بقیه مدارک چک کنید. رودربایستی نداشته باشید.
- اگر فروشنده مدعی است که وکالت بلاعزل فرد دیگری را برای فروش دارد قبل از هر چیز از دفترخانهای که وکالت بلاعزل در آن ثبت شده استعلام نمایید.
- هر ملک یک کد پستی ده رقمی منحصر به فرد دارد که در سند درج شده است. از فروشنده بخواهید تاییدیه کد پستی ده رقمی را از اداره پست بگیرد. این کد پستی مبنای تنظیم مبایعهنامه است.
- هرگز قولنامه یا مبایعهنامه که در بنگاه به صورت دستی تکمیل میشود را به عنوان مستندات معامله قبول نکنید. بنگاه موظف است مبایعهنامه را در برگههای مخصوص اتحادیه املاک پرینت گرفته و به شما کد رهگیری بدهد. مبایعه نامه پرینت شده باید هولوگرام اتحادیه داشته باشد و مشخصات بنگاه معلوم باشد.
- صدور کد رهگیری هزینهای ندارد و بنگاه حق ندارد هزینه اضافهای بابت ارایه کد رهگیری از شما دریافت نماید.
- کد رهگیری بر اساس کد پستی دهرقمی و آدرس ملک صادر میشود. کد رهگیری صادر شده را از طریق "سامانه ثبت معاملات واملاک ایران" به آدرس زیر چک کنید. اگر کد پستی شما درست ثبت شده باشد بنگاه یا فروشنده نمیتوانند ملک را به فرد دیگری بفروشند. به هیچ وجه به حرفهای مشاور املاک یا افراد دیگر مبنی بر اینکه کد هگیری کاربردی ندارد توجه نکنید.
- آدرس و مشخصات ملک را که در سند ملک ذکر شده است با موقعیت واقعی ملک مقایسه کنید. هرگونه مغایرتی را قبل از خرید برطرف نمایید.
- اگر ملک مستاجر دارد قبل از خرید مستاجر را از خرید آگاه نمایید و در جلسه ای با حضور همه طرفین، قرارداد اجاره را جابجا کنید.
- حتما قبل از خرید ملک از همسایهها و بخصوص مستاجرینی که در آن آپارتمان هستند در مورد مشکلات احتمالی ملک، پرس و جو کنید. بررسی کنید فروشنده بابت شارژ و دلایل دیگر به آپارتمان بدهکار نباشد.
- حتما هنگام خرید خانه، سایر ملحقات آن نظیر پارکینگ، انباری، حیاط و تراس را به دقت رویت نمایید. اگر خانه دیوارهای مشترک دارد در مورد میزان انتقال صدا تحقیق کنید. به صدای موتورخانه، آسانسور، مترو و ... توجه کنید. خانه را در روز ببینید تا به میزان نورگیری پی ببرید. مواظب باشید "پارکینگ مزاحم" را به اسم پارکینگ معمولی به شما نفروشند.
- با مراجعه به اینترنت میزان حق کمیسیون بنگاهدار را از سایت اتحادیه مشاورین املاک پیدا کنید. الان معاملات زیر پانصد میلیون تومان، از هر طرف نیم درصد مبلغ معامله به عنوان کمیسیون دریافت می شود.
- تقریبا همه مطالبی که در بالا بیان شد وظیفه مشاور املاک می باشد. یک مشاور املاک خوب باید تسهیل کننده معامله و متعادل کننده ریسک بین فروشنده و خریدار باشد و به گونه ای معامله را انجام دهد که هر دو طرف با اعتماد و بدون نگرانی باشند. اما واقعیت این است که همه مشاورین املاک اینگونه نیستند. بسیاری از آنها عجله دارند معامله سریعتر انجام شود و کمیسیون خودشان را بگیرند و به فکر طرفین معامله بخصوص خریدار نیستند. حتی بعضی مواقع با یک طرف معامله تبانی می کنند. بنابراین به مشاور املاک اعتماد کامل نداشته باشید.
- خریدار باید براساس قرارداد و در تاریخ مقرر در دفترخانه ای که جهت تنظیم سند با فروشنده توافق نموده است به همراه چک رمز دار باقی مبلغ معامله حاضر شود.
- در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ مقرر، حتما از سردفتر دفترخانه، گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را دریافت نمایید.
- چنانچه فروشنده هستید، فراموش نکنید که حضور شما در روز مقرر برای تنظیم سند کافی نیست و می بایست در روز مقرر، استعلامات لازم شامل تسویه عوارض شهرداری و تسویه اداره دارایی بابت مالیات را جهت انتقال سند قبلا انجام داده باشید. استعلام اداره ثبت هم باید قبلا توسط دفترخانه انجام شده باشد.
- چنانچه خریدار هستید، فراموش نکنید که حضور شما بدون همراه داشتن باقیمانده ثمن معامله، در حکم عدم حضور شماست.
- مطمئن شوید که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. اگر مورد معامله، ملک است، بررسی کنید که مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به طور روشن در سند توصیف شده باشد.
- اگر کسی که مبایعه نامه را امضا میکند، خود مالک نیست، بلکه وکیل یا ولی-سرپرست- یا قیم مالک است، دلایل آن را بپرسید. آیا در وکالتنامه ذکر شده است که وکیل خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر و اگر امضاکننده ولی- سرپرست- مالک است، مطمئن شوید در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. همچنین در جایی که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود آیا قیم به تنهایی حق فروش مال را دارد یا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته شده است.
- اگر مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده، باید گواهی انحصار وراثت را ببینید. فتوکپی برابر اصل آن را نیز از فروشنده بگیرید و همچنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را نیز از فروشنده بخواهید.
- خریدار باید مطمئن شود که فروشنده ممنوعالمعامله یا مشمول فراری نظام وظیفه نباشد که در این حالت فروشنده قادر به انتقال رسمی ملک به خریدار نخواهد بود.
- عبارت "اسقاط کافه خیارات ولو خیارات غبن فاحش " که در متن مبایعه نامه وجود دارد بدین معنی است که فروشنده و خریدار اختیار هرگونه پشیمانی وبه هم زدن معامله را از خود سلب می کنند. بنابراین حواستان باشد پس از امضای مبایعه نامه، حتی اگر سرتان کلاه رفته باشد به هم زدن معامله و استفاده از سازوکار قانونی بسیار دشوار و تقریبا غیرممکن است.
- همچنین از نظر فنی یعنی صحت مساحت ها مانند مساحت واحد آپارتمان، مساحت بالکن، مساحت انباری و پارکینگ مندرج در سند با واقعیت ملک منطبق باشد.
با توجه به اینکه از سال 89 به بعد، سازمان نظام مهندسی از طریق دفتر نقشه های تفکیکی به طور مستقیم مقوله تفکیک آپارتمان ها یا به عبارتی برآورد مساحت آپارتمانها را جهت صدور سند تک برگی به عهده گرفت، احتمال وجود خطای عمدی یا سهوی در محاسبه متراژ آپارتمان ها به حداقل رسیده است. چراکه
اولاً علاوه بر اینکه تمام نقشه ها ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس می شود، نام نقشه بردار مربوطه در صفحه اول صورت مجلس تفکیکی درج می شود و در واقع کلیه مسئولیت ها در رابطه با مساحت آپارتمانها، مساحت مشاعات، مساحت انباری ها، جانمایی پارکینگ ها و مزاحم یا سالم بودن پارکینگ ها به عهده نقشه بردار مربوطه است. لذا همکاران محترم نهایت دقت را در این امر مهم و مسئولیت سنگین اعمال می کنند.
و دوماً نقشه برداران رسمی فعال در این بخش (صدور سند تک برگی)، طی دوره های آموزشی مختلف و قبولی در آزمون های متعدد موفق به حضور در لیست ارجاع کار تفکیک می شوند. لذا تمام نقشه برداران به طور کلی از یک روال و روش مشترکی که آموزش دیده اند جهت برآورد مساحت های نهایی استفاده می کنند. در نتیجه اختلاف مساحت های برآورد شده توسط دو نقشه بردار قاعدتاً ناچیز و قابل چشم پوشی است.
و اما در مورد سندهای مربوط به قبل از سال 89،
معیار صدور سند مساحت درج شده در پایانکار بوده که توسط کارشناسان شهرداری برآورد شده است. بنابراین با توجه به منش خاص شهرداریها و تفاوت روال شهرداریهای مناطق مختلف که نیاز به توضیح ندارد، نه تنها احتمال وجود خطای سهوی در محاسبه مساحت پایانکار وجود دارد بلکه وجود خطای عمدی و دستکاری مساحت ها اصلا بعید نمی باشد. کما اینکه هیچ نامی از مامور/مسئول مربوطه در جایی درج نمی شود که بخواهد جوابگوی اشتباهات احتمالی باشد. لذا جای تعجب نیست اگر مساحت اعلامی از طرف فروشنده با مساحت واقعی ملک تفاوت داشته باشد.
- یکی از موارد دیگر گروه کارشناسی دادگستری ما، ارزیابی ملک است.
در برخی معاملات ملکی طرفین تمایل به معاوضه ملک را دارند که ممکن است مثلا یک آپارتمان با یک کارگاه صنعتی در حومه مورد معاوضه قرار بگیرد.
معامله های معاوضه ای از این نظر که خریدار و فروشنده در طرفین معامله یک نفر است معامله را بسیار ساده تر می کند به شرط آنکه هر دو طرف از ارزش واقعی ملک های مورد معاوضه آگاهی داشته باشند.
بنابراین کارشناسی بی طرف ارزیابی ملک جهت تعیین قیمت روز املاک و اراضی برای قراردادهای خرید و فروش در معاملات ملکی به خصوص معاملات معاوضه ملک امری ضروری و کاملا کارشناسانه است که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود.
در گذشته این کار را مشاورین املاک و یا دلالان ملکی انجام میدادند وم همیشه این شبهه وجود داشت که آیا قیمت گذاری ملک بی طرفانه بوده است یا خیر. حتی گاهی بعد از انجام معامله وقتی یکی از طرفین از قیمت واقعی ملک از دست رفته خود آگاهی پیدا می کرد موجب ایجاد اختلافات ملکی و پرونده های انبوه در دادگاه ها می شد. به همین دلیل مبحث " ارزیابی ملک " به عنوان ک کار کارشناسی به حیطه صلاحیت و تخصص مهندسی نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری اضافه شد. چرا که مسئله اساسی در تعیین قیمت یک ملک قبل از هر چیزی مساحت دقیق ملک است که فقط یک نقشه بردار می تواند با دستگاههای دقیق نقشه برداری مساحت دقیق ملک را برآورد کند به خصوص وقتی ملک دارای زاویه و شکست است و سند آن سند قدیمی است. در مورد سندهای قدیمی حتی صحت پلاک ثبتی ملک نیز باید بررسی شود که مشخص شود آیا این سند واقعا متعلق به همان ملک مورد معامله ایت یا خیر. چون همانطور که میدانید سندهای دفترچه ای قدیمی ، مانند سندهای جدید تک برگی نیستند و آدرس ملک هیچ جایی در سند درج نشده است.
جهت ارزیابی و قیمت گذاری انواع املاک و اراضی شامل آپارتمان ، ویلا ، اراضی مسکونی ، تجاری ، کشاورزی و باغ ، صنعتی، کاربری های مختلف ساختمانی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری، کار با انجام نقشه برداری از ملک آغاز می شود. ملک های طرفین معامله ابتدا نقشه برداری دقیق و بعد ارزیابی کارشناسانه تعیین قیمت می شود تا طرفین بر اساس قیمت بروز و واقعی ملک های بتوانند یک یا چند ملک را در قالب قرارداد معاوضه معامله ای مطمئن کنند.
نقشه برداری ارزیابی ملک پروسه ای است برای تعیین مساحت دقیق ملک و زیرمجموعه های آن مانند ساختمانهای داخل ملک و قسمتهایی که استفاده تجاری یا صنعتی می شوند جهت برآورد قیمت بروز ملک به صورت کلی و یا هر قسمت به صورت مجزا.
لازم است در تعیین قیمت وبالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه و اعیان و امتیازات و هزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید.
در آخر با توجه به اینکه برای اضافه کردن " خدمات خرید کارشناسانه ملک " شامل آپارتمان زمین واحد تجاری صنعتی و غیره به لیست خدمات کارشناسی خود نیازمند نظرسنجی هستیم، خواهشمند است نظر خود را از طریق واتساپ یا تلگرام مدیریت اعلام بفرمایید. پیشاپیش از توجه شما سپاسگزاریم.
نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار
شماره موبایل و (Telegram) تلگرام : 09126140339
وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir/
نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار
