کارشناسی ارزیابی ملک جهت معاوضه ملک ها

اطلاعیه مهم

جهت دسترسی به اطلاعات کامل راجع به این موضوع بر روی آدرس وب سایت رسمی ما کلیک کنید:

    http://ladysurveyor.ir/

نقشه یو تی ام UTM

جانمایی پلاک ثبتی

ماده 147 تعیین تکلیف اراضی فاقد سند

نقشه 2000 شهرداری

سند تک برگی

تفکیک آپارتمانها-مساحت آپارتمانها-مساحت انباریها-جانمایی پارکینگها

وکالت کلیه امور ملکی

در برخی معاملات ملکی طرفین تمایل به معاوضه ملک را دارند که ممکن است مثلا یک آپارتمان با یک کارگاه صنعتی در حومه مورد معاوضه قرار بگیرد.

معامله های معاوضه ای از این نظر که خریدار و فروشنده در طرفین معامله یک نفر است معامله را بسیار ساده تر می کند به شرط آنکه هر دو طرف از ارزش واقعی ملک های مورد معاوضه آگاهی داشته باشند.

بنابراین کارشناسی بی طرف ارزیابی ملک جهت تعیین قیمت روز املاک و اراضی برای قراردادهای خرید و فروش در معاملات ملکی به خصوص معاملات معاوضه ملک امری ضروری و کاملا کارشناسانه است که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود.

در گذشته این کار را مشاورین املاک و یا دلالان ملکی انجام میدادند وم همیشه این شبهه وجود داشت که آیا قیمت گذاری ملک بی طرفانه بوده است یا خیر. حتی گاهی بعد از انجام معامله وقتی یکی از طرفین از قیمت واقعی ملک از دست رفته خود آگاهی پیدا می کرد موجب ایجاد اختلافات ملکی و پرونده های انبوه در دادگاه ها می شد. به همین دلیل مبحث " ارزیابی ملک " به عنوان ک کار کارشناسی به حیطه صلاحیت و تخصص مهندسی نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری اضافه شد. چرا که مسئله اساسی در تعیین قیمت یک ملک قبل از هر چیزی مساحت دقیق ملک است که فقط یک نقشه بردار می تواند با دستگاههای دقیق نقشه برداری مساحت دقیق ملک را برآورد کند به خصوص وقتی ملک دارای زاویه و شکست است و سند آن سند قدیمی است. در مورد سندهای قدیمی حتی صحت پلاک ثبتی ملک نیز باید بررسی شود که مشخص شود آیا این سند واقعا متعلق به همان ملک مورد معامله ایت یا خیر. چون همانطور که میدانید سندهای دفترچه ای قدیمی ، مانند سندهای جدید تک برگی نیستند و آدرس ملک هیچ جایی در سند درج نشده است.

جهت ارزیابی و قیمت گذاری انواع املاک و اراضی شامل آپارتمان ، ویلا ، اراضی مسکونی ، تجاری ، کشاورزی و باغ ، صنعتی، کاربری های مختلف ساختمانی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری، کار با انجام نقشه برداری از ملک آغاز می شود. ملک های طرفین معامله ابتدا نقشه برداری دقیق و بعد ارزیابی کارشناسانه تعیین قیمت می شود تا طرفین بر اساس قیمت بروز و واقعی ملک های بتوانند یک یا چند ملک را در قالب قرارداد معاوضه معامله ای مطمئن کنند.

نقشه برداری ارزیابی ملک پروسه ای است برای تعیین مساحت دقیق ملک و زیرمجموعه های آن مانند ساختمانهای داخل ملک و قسمتهایی که استفاده تجاری یا صنعتی می شوند جهت برآورد قیمت بروز ملک به صورت کلی و یا هر قسمت به صورت مجزا.

لازم است در تعیین قیمت وبالطبع شناخت و تفکیک عوامل وپارامترهای تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک از قبیل عرصه و اعیان و امتیازات و هزینه های متفرقه آن دقت لازم بعمل آید. در زیر عوامل تاثیر گذار در تعیین قیمت ملک به تفصیل توضیح داده شده است.

الف )

از جمله عوامل مهم در تعیین قیمت ملک ، ارزش عرصه(زمین) آن می باشد چراکه زمین مرغوب، اعیان قابل قبولی را پدید می آورد و بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند بنابراین ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل بوده وپس از تحقیق و ترجیحاً با استعلام از منابع معتبرمحلی، قیمت گذاری می شود.

• اندازه ابعاد ملک و بخصوص طول ضلع متصل به معبر (بر ملک)
• کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.
• عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک (چند بر بودن ملک)
• موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
• امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه.
• بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی (میزان عقب نشینی و اصلاحی احتمالی)
• موقعیت استقرار و منطقه ای ملک و بطورکلی آیا اینکه ملک داخل محدوده شهرها است که براساس قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری مصوب 1362 و محدوده شهرک‌ها بر مبنای مصوبه مراجع قانونی انجام می شود و یا ملک خارج از محدوده می‌باشد و اولین قدم ، احراز مالکیت و اطمینان ازمطابقت مشخصات ثبتی ملک با مشخصات محل معرفی شده توسط متقاضی است و اهمیت مورد مذکور بیشتر در املاک خارج از محدوده است چراکه معمولاً فاقد عوامل کنترل کننده نظیر پروانه یا پایان‌کار ویا حتی ملک همجواردارای سند مالکیت رسمی، جهت مطابقت پلاک ثبتی املاک مجاور می باشند.

برای بررسی موارد ذکر شده تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک الزامی است. نقشه یو تی ام نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد. به این معنا که وقتی نقشه یو تی ام  (UTM) ملک تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر در سیستم مختصات جهانی یو تی ام معلوم می گردد. بنابراین هیچ ملک دیگری بر روی کره زمین دارای مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر تثبیت می گردد. با تهیه نقشه یو تی ام اولا طولها در چهارجهت اصلی و همچنین مساحت دقیق ملک مشخص می شود. ثانیا صحت استقرار پلاك در مكان خود بررسی می گردد.

با نقشه یو تی ام  (UTM)، قطعه زمین یا ملک مورد نظر دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد و با هیچ ملک دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است. در زیر نمونه هایی از نقشه یوی تی ام استاندارد برای انواع ملک آورده شده است. همانطور که مشاهده می کنید علاوه بر مشخص شدن موقعیت ملک بر روی نقشه منطقه، بر ملک و عرض خیابانها و همچنین عوارض مهم اطراف ملک نیز برای پیدا کردن دید کارشناسانه و دقیق از ملک در نقشه آورده می شود.

نمونه نقشه یو تی ام ملک چهارگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​نمونه نقشه یو تی ام ملک چندگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​نمونه نقشه یو تی ام ملک با شکست های متعدد تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​

نمونه نقشه یو تی ام ملک مشاعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​نمونه نقشه یو تی ام ملک تجمیعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​همانطور که گفته شد در صورتی که ابهام در پلاک ثبتی ملک وجود داشته باشد و سند قدیمی باشد، بررسی صحت پلاک ثبتی نیز به صورت نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی تهیه و توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری ممهور می شود.

نمونه نقشه گواهی پلاک ثبتی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی و سند

​ ب)

عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی(بنای) ملک می باشد که خود شامل عوامل ذیل است:

-هزینه های شهرداری  شامل عوارض صدورپروانه ، عوارض پذیره در املاک تجاری ، عوارض مازاد تراکم ، عوارض پیش آمدگی(بالکن) ، عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم) ، عوارض کمیسیونهای مختلف، عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.

-حق کسب وپیشه و یا حق سرقفلی در املاک تجاری و صنعتی

-هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک (زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.

بنابراین با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی وتعیین هزینه احداث بنا، ساختمانها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت وسیستم سقف) ومشخصات نما ونوع نازک کاری متعارف ومعمول و چگونگی ساخت، گروه بندی نموده وبرای هر گروه، هزینه هر متر مربع احداث بنا را برآورد واعلام می نمایند وهزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات وانشعابات آب وبرق وگاز وتلفن ،آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر وفن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر وسونا وجکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف ومعمول مانند شیرآلات و لوازم برقی وتجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون و نماسازی های خاص، سیستم های امنیتی و غیره را به آن اضافه می نمایند.

در برآورد قیمت پارکینگ و انباری ها و همچنین مرغوبیت مکانی آنها ونیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف واستاندارد(ارتفاع عرف ومفید واحد مسکونی 2.90 متر-حداکثر ارتفاع پارکینگ 2.20 متر-حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر-حداکثر ارتفاع زیرزمین 2.20 متر- ارتفاع عرف و مفید واحد تجاری 4.50 متر)، شرایط نورگیری، چشم انداز و معماری داخلی ملک، و در مجتمع های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی و غیره، واقع شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا وآلودگی صوتی ناشی از موتورخانه وسایر موارد، می بایست در نظر گرفته شود.

بنابراین در این مرحله لازم است بناهای ساخته شده داخل عرصه ملک تفکیک شوند تا مشخص شود هر قسمت از ملک تحت چه نوع کاربری و به چه مساحتی در حال بهره برداری است. فضاهای اختصاصی و فضاهای مشاعی تفکیک و تعیین مساحت شود. اگر بنا در چند طبقه احداث شده باشد باید پلان هر طبقه به طور مجزی تهیه شود.

در زیر نمونه نقشه تفکیکی وضع موجود ملک با تمام عوارض داخل ملک شامل سوله های صنعتی و کارگاه های فعال آهنگری و تعمیرگاه به تفکیک مساحت جهت ارزیابی ملک آورده شده است. تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی

​

از دیگر موارد مهم در مورد ملک های تجاری و صنعتی بررسی حق کسب و پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی وتعیین مبلغ ریالی آن می باشد. حق کسب و پیشه با سرقفلی تفاوت دارد.

سرقفلی حقی است مالی وقابل معامله که برای متصرف قانونی آن،توسط قانون به رسمیت شناخته شده است وعمری به درازای عقد اجاره دارد اما حق کسب وپیشه عمری کوتاه وحدوداً 60 ساله دارد. حق سرقفلی مختص مستأجر نیست و مالک قبل از اینکه ملک را به دیگری واگذار کند، این حق را دارد که آن را به اولین مستأجر واگذار نماید واین عمل الزامی به ادامه رابطه استیجاری نیست.به عبارتی سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستاجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.

حق کسب وپیشه به مالک اختصاص ندارد واین حق، ایجاد شده از رابطه استیجاری است ودر واقع نتیجه فعالیت مستأجر می باشد به طوری که مستأجر در نتیجه فعالیت اقتصادی، مشتریانی را جذب کرده وموجب معرفی محل ورونق تجاری ملک می شود وقابلیت انتقال به غیر را همزمان با منافع عین مستأجره دارد (نقل از نشریه کانون سردفتران). بنابراین بعد از اینکه مستاجردر محل مورد نظر کار و فعالیت کرد و مشتری و اعتبار بدست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.

در سال 1376 قانونی در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سر قفلی ممنوع است. در نتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال 1376 به بعد در خصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آنها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر تعلق نمی گیرد. بر این اساس ماده 6 قانون سال 76 می گوید، هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می تواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند و مستاجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی در یافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره الف: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره، مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی را ازمالک ندارد.نحوه ارزیابی رسمی و کارشناسی ملک

تبصره ب : در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.

جهت ارزیابی و قیمت گذاری انواع املاک و اراضی شامل آپارتمان ، ویلا ، اراضی مسکونی ، تجاری ، کشاورزی و باغ ، صنعتی، کاربری های مختلف ساختمانی توسط کارشناسان رسمی دادگستری گروه کارشناسی ما و اخذ مشاوره رایگان تماس بگیرید.

​​

​نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار

شماره موبایل و (Telegram) تلگرام : 09126140339

وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir/