نقشه یو تی ام تعیین اختلاف سند با وضع موجود ملک
نقشه یو تی ام تعیین اختلاف سند با وضع موجود ملک
اطلاعیه مهم
جهت دسترسی به اطلاعات کامل راجع به این موضوع بر روی آدرس وب سایت رسمی ما کلیک کنید:
ماده 147 تعیین تکلیف اراضی فاقد سند
تفکیک آپارتمانها-مساحت آپارتمانها-مساحت انباریها-جانمایی پارکینگها
در قسمتهای قبلی بسیار تاکید بر این مهم کردیم که قبل از قطعی کردن معاملات ملکی، یک نقشه برداری دقیق از ملک جهت اطمینان از ابعاد و مساحت ملک انجام دهید که در صورت مغایر بودن با سند توصیه می شود یک جانمایی پلاک ثبتی جهت اطمینان از اینکه آن سند واقعا متعلق به همان قطعه زمین است (نه جای دیگر)، انجام دهید.
در مورد ملک های زاویه دار با ابعاد نامساوی قطعا در صحت مساحت مندرج درسند دفترچه ای شبهه وجود دارد.
در معامله اینگونه ملک ها، از ضرر و زیان چند ده و یا صد میلیونی، با یک نقشه برداری دقیق یک میلیونی جلوگیری کنید.
محاسبه ابعاد و مساحت دقیق ملک تنها و تنها با دوربین های نقشه برداری حرفه ای امکان پذیر است.
به این دلیل که در گذشته دسترسی به چنین وسایل و تجهیزات دقیق نقشه برداری میسر نبوده است، ابعاد با متر و مساحت با مثلث بندی محاسبه می شده است. بنابراین احتمال اشتباه حتی در یکی از ابعاد می توانست موجب اشتباه فاحش در مساحت شود.
گاهاً به مواردی برخورد می کنیم که این اشتباه حتی به 25 متر هم می رسد. مخصوصا در مناطق شمال تهران که به دلیل شیب زمین و پیشینه باغ بودن، امکان اندازه گیری دقیق ابعاد نبوده است که باالطبع موجب اشتباه در محاسبه مساحت شده است.
اکنون ان زمین ها به ملک های بسیار گران قیمت در مناطق شمال تهران تبدیل شده اند که بی توجهی به اندازه گیری دقیق مساحت و ابعاد ملک، ضرر قابل توجهی به خریدار و یا به فروشنده وارد می کند.
بنابراین لازم از قبل از نهایی کردن هر معامله ای ابتدا نقشه یو تی ام UTM طولها و مساحت دقیق ملک و تعیین همه شکستها و زاویه ها را توسط نقشه بردارکارشناس رسمی تهیه کنید تا در صورت مشاهده اختلاف قابل توجه با سند دفترچه ای، اولا معامله بر اساس مساحت درست ملک انجام شود و ثانیا با استفاده از همان نقشه یو تی ام UTM ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری/نظام مهندسی بتوانید تامین دلیل جهت تصحیح سند نمایید.
نمونه نقشه یو تی ام UTM ملک چهارگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام UTM ملک چندگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام UTM ملک با شکست های متعدد تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام ملک مشاعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
اما با فرض اینکه معامله بدون انجام توجه به موارد فوق انجام شده است، اکنون در مرحله گرفتن جواز ساخت حتما ملک نیاز به نقشه برداری دقیق دارد که همین نقشه معیار گرفتن تراکم و طراحی نقشه های معماری شود.
دفاتر خدمات الکترونیک بر اساس طول و عرض درج شده در سند، قالب ملک را یک مستطیل در نظر می گیرند و تمام نقشه های معماری در این مستطیل طراحی می شوند. در صورتی که حتی ملک با دو طول/دو عرض مساوی الزاما مستطیل نیست. وجود زاویه در کنج های ملک تفاوت قابل توجهی در مساحت ملک ایجاد میکنند. در گذشته به دلیل نبود ابزارها و دستگاههای دقیق نقشه برداری، مساحت درج شده در سندهای قدیمی با فرض مستطیلی بودن ملک محاسبه و ثبت می شده است. در صورتی که این فرض برای اکثر ملک ها صدق نمی کند. این فقط دوربین های نقشه برداری دقیق هستند که می توانند زاویه های ملک و در نتیجه مساحت واقعی ملک را اندازه گیری کنند. در صورتی که مهندسین ادارات ثبت و همچنین مهندسین دفاتر خدمات الکترونیک صرفا از متر استفاده می کنند که تنها تخمینی از مساحت و طولها را به دست میدهد. اما متاسفانه همین تخمین دور از واقعیت، ملاک تمام طراحی ها و صدور پایانکار می شود. به این دلیل تست که به کرات تفاوت مساحت بین سند تک برگی و پایانکار دیده می شود. به علاوه اینکه گاها حذف پارکینگ در پروسه صدور سند تک برگی اتفاق می افتد. به دلیل در نظر نگرفتن زاویه های ملک در نقشه های معماری، خودرو ها به صورت قوطی کبریتی کنار هم چیده می شوند و تعداد در پایانکار درج می شود. اما در واقعیت به دلیل وجود زاویه ذاتی در حدود اربعه ی ملک و محل و زوایه ی ستونها، زاویه چرخش خودروها تامین نمی شود و کارشناس تفکیک آپارتمان نظام مهندسی مجبور به حذف پارکینگ می شود.
به عنوان کارشناس رسمی دفتر نقشه های تفکیکی تهران، اکیداً توصیه می کنم در مرحله دستور نقشه از ملک خود نقشه برداری دقیق انجام دهید و همان نقشه ملاک طراحی نقشه های معماری شود. در این صورت مغایرتی بین مساحت و تعداد پارکینگها در نقشه معماری و در نقشه های سند تک برگی بوجود نخواهد آمد.
بنده با سالها تجربه در تفکیک آپارتمانها جهت صدور سند تک برگی ، بسیار به مواردی برخورد کرده ام که واقعیت ملک با سند آن مغایرت داشته است و موقع صدور سند آپارتمانها بنده موظف به گزارش کردن این مغایرت شده ام. که متاسفانه صدور سند چندین واحد آپارتمان معطل تصحیح سند ملک اولیه شده است. چراکه گاها بزرگ بودن ملک نسبت به سند و احتمال تجاوز به ملک های مجاور، مالک را وارد پروسه چندین ساله ی اختلافات ملکی و صلح با ملک های مجاور کرده است. و همانطور که گفتم سند کل آپارتمانهای نوساز آن ملک باید معطل بماند تا سند اولیه تعیین تکلیف و رفع ابهام شود.
هزینه انجام نقشه برداری دقیق در مقایسه با هزینه های معمول امور ملکی و هزینه های احتمالی دردسرهای بعدی، بسیار ناچیز و در عین حال بسیار ضروری است.
زمانی که مالک یا سازنده ای قصد احداث بنایی را داشته باشد، پس از تشکیل پرونده در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهر، اولین گام، اخذ دستور نقشه از شهرداری است. در دستور نقشه شهرداری مشخصات و ابعاد ملک موردنظر تعیین می شود.
کما اینکه بسیاری از سازنده ها ملک را بر اساس مساحت پایانکار و پا کینگ دار بودن آپارتمان، ملک را پیش فروش می کنند و موقع صدور سند تک برگی همین حذف پارکینگ و تفاوت مساحت موجب اختلاف و گاها فسخ معامله و ضرر مالی خواهد شد.
بنابراین لازم است د ر حین معامله ی ملک، نقشه های یو تی ام UTM وضع موجود ملک و همچنین نقشه جانمایی پلاک ثبتی را جهت اطمینان از
اولا ابعاد و مساحت مورد معامله
دوما پلاک ثبتی فرعی و اصلی قطعه مورد معامله
را تهیه کنید که هم بر اساس آنها معامله ی مطمئنی داشته باشید و هم بلافاصله نقشه ها را به اداره ثبت مربوطه جهت صدور سند تک برگی ارائه دهید.
ضمنا در زمان تحویل گرفتن سند ملک، نقشه ها و برگه های حاوی اطلاعات جانبی را نیز از مالک دریافت کنید. مانند نقشه ثبتی محدوده ملک و نقشه خیابان کشی ها هنگام تفکیک اراضی.
در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.
این نقشه ها نقشه های با ارزش قدیمی هستند که در صورت موجود نبودن، عملیات جانمایی پلاک ثبتی عملا غیر ممکن می باشد.
بسیارند ملک هایی که به دلیل به قطعیت نرسیدن نظر کارشناسان در جانمایی پلاک ثبتی ، محکوم به بلاتکلیف ماندن هستند. در صورتی که اگر کروکی پلاک های قطعه مادر و یا توضیحات دستنویس قدیمی موجود بود می توانست بسیاری از شبهات را طوری برطرف کند که کارشناس بتواند به قطعیت رسیده و نقشه جانمایی را تایید/مهر کند.
به همین دلیل است که ادارات ثبت تنها و تنها نقشه های یو تی ام UTM ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری-امور ثبتی را معتبر می دانند. چراکه کلیه مسئولیت حقوقی تعیین موقعیت ملک به عهده کارشناسی است که حق ممهور کردن نقشه را فقط در صورتی که به قطعیت رسیده باشد دارد.
نقشه حاصل از انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام UTM اعتباری برابر با اعتبار سند شما دارد. این نقشه که نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ممهور به مهر نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری – امور ثبتی است، تنها نقشه ای است که مورد تایید اداره ثبت است. دقت بفرمایید که کارشناسان دادگستری رشته های دیگر مانند راه و ساختمان، سازه، عمران و غیره به هیچ عنوان صلاحیت انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی را ندارند (حتی اگر این کار را بلد باشند و حتی اگر اطلاعات پلاک های ثبتی را داشته باشند) و مهر آنها بر رو ی نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی فاقد اعتبار ست حتی اگر نقشه درست باشد.
در زیر نمونه ای از نقشه یو تی ام UTM جانمایی ثبتی را مشاهده می فرمایید.
در مورد سندهای قدیمی بدون داشتن نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک و همچنین نقشه انطباق پلاک ثبتی با موقیت موجود ملک، اداره ثبت مربوطه سند تک برگی برای ملک صادر نمی کند و نقص پرونده می خورید.
بنابراین تکلیف این مسئله را در هنگام معامله روشن کنید که مالک نیز به عنوان فروشنده همکاری لازم برای تهیه این نقشه ها را با شما داشته باشد.
نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار
شماره موبایل و (Telegram) تلگرام : 09126140339
وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir
