درخواست نقشه تفکیکی
درخواست نقشه تفکیکی
اطلاعیه مهم
جهت دسترسی به اطلاعات کامل راجع به این موضوع بر روی آدرس وب سایت رسمی ما کلیک کنید:
ماده 147 تعیین تکلیف اراضی فاقد سند
تفکیک آپارتمانها-مساحت آپارتمانها-مساحت انباریها-جانمایی پارکینگها
پس از اینکه آپارتمان ساخته میشود، مالکان باید برای اخذ سند، آپارتمان را تفکیک کنند؛ بنابراین باید به سازمان ثبتاسناد و املاک باید مراجعه نموده تا آنها کار را به نظاممهندسی ارجاع دهند و نظاممهندسی نقشهبردار عضو سازمان را برای انجام این کار مشخص کند .
مبنای صدور سند مالکیت در حقیقت نقشه تفکیکی آپارتمان است. این نقشه تفکیکی باید به همراه مشخصات مالک به واحدهای ثبتی ارائه شود تا سند مالکیت به نام شخص صادر شود. سازمان ثبتاسناد بهعنوان صادرکننده سند مالکیت کار را به نظاممهندسی برونسپاری کرده است و از طرفی بر اساس جدول شماره ۱۷ آییننامه اجرایی قانون نظاممهندسی ساختمان تهیه نقشههای تفکیکی آپارتمانها بر عهدهه مهندسان نقشهبردار است بنابراین نقشههای تفکیکی از طریق مهندسان نقشهبردار تهیه میشود و از طریق دفاتر نمایندگی نظاممهندسی به واحدهای ثبتی ارسال میشود و واحدهای ثبتی در مرحله آخر بر اساس آییننامههای داخلی سند مالکیت را صادر میکنند. قبل از اینکه این برونسپاری از طرف سازمان ثبت صورت گیرد، نرمافزارهایی به مهندسان نقشهبردار آموزش داده شد و الآن نقشهها بر اساس استانداردهای کاداستر سازمان ثبت تهیه میشود.
سیر مراحل گرفتن سند:
۱-گرفتن پایانکار ساختمان از دفتر خدمات الکترونیک شهرداری
۲-مراجعه به اداره ثبت برای گرفتن نقشه عرصه و نامه به سازمان نظام مهندسی
۳- مراجعه به سازمان نظام مهندسی برای گرفتن نقشه تفکیکی
۴- معرفی مهندس نقشه بردار از طرف نظام مهندسی
۵- بازدید مهندس نقشه بردار از ملک ، تهیه نقشه تفکیکی و صورتمجلس تفکیکی
۶- تحویل نقشه ها و CD مربوطه به مالک و ارائه به نظام مهندسی
۷- مهر کردن نقشه ها و برچسب هولوگرام روی نقشه ها توسط نظام مهندسی
۸- تحویل مدارک شامل پایانکار ، نقشه تفکیکی، CD اطلاعات به اداره ثبت
۹- تهیه سند تک برگی توسط اداره ثبت اسناد و املاک
متقاضیان نقشههای تفکیکی بین شهرداری، نظاممهندسی و سازمان ثبتاسناد در رفتوآمد هستند درصورتیکه این پروسه باید بهطور اصولی اینگونه باشد که بعد از اتمام عملیات اجرایی ساختمان و قبل از صدور پایان کار، نقشه تفکیکی انجام شود و پس از صدور پایان کار متقاضی با در دست داشتن این دو سند برای گرفتن سند کلی ملک به سازمان ثبت مراجعه کند . در حال حاضر سیکل اشتباهی در حال انجام است. بدین معنی که در ابتدا مالک با در دست داشتن پایان کار ساختمان به واحد ثبتی مراجعه میکند و از ثبت به نظاممهندسی هدایت میشود. نظاممهندسی پایان کار ملک را میبیند و بهاتفاق از ملک بازدید میکنند. برداشت توسط نقشهبردار انجام میشود و بعدازاینکه کار انجام شد شاهد هستیم که بین پایان کار صادره شهرداری و کار نقشهبردار تناقض در متراژ وجود دارد. در این صورت سازمان ثبت موظف است برای صدور سند مجدد به شهرداری نامه بزند که پایان کار را اصلاح کنید و مجدد متقاضی باید منتظر بماند تا برای گرفتن سند ، پایانکار اصلاحی صادر شود. در کل این چرخه باعث سردرگمی متقاضیان شده است.
وقتی قرار است یک ساختمان ساخته شود، پایه کار از مهندسان معمار شروع میشود درحالیکه باید کار ساختمانسازی از نقشهبرداری آغاز شود. مهندس معمار صرفاً بر اساس حرفی که مالک میزند، شروع به تهیه نقشه معماری میکند درصورتیکه سند مالکیت با نقشهای که ترسیم میکند، متفاوت است. نتیجه اینکه املاکی ساخته میشود که شاهدیم گاها ۳۰ تا ۴۰ سانتیمتر به حریم املاک دیگر تجاوز کردهاند درحالیکه اگر در ابتدا، کار به نقشهبردار سپرده شود، سند ملک را با همسایههای مجاور تطبیق میدهد. در وضعیت حاضر تفکیک آپارتمانها تنها بخشی است که بر اساس شرح خدمات نقشهبرداران پیش میرود.
حال با توجه به مطالب بالا ، مزایای تفکیک آپارتمان قبل از صدور پایانکار به شرح ذیل می باشد:
– تهیه دقیق مساحت واحد های آپارتمان با ابزار دقیق نقشه برداری مانند دوربین نقشه برداری و دیستومتر
– از بین بردن اختلاف مساحت در پایانکار و نقشه تهیه شده توسط مهندس نقشه بردار سازمان نظام مهندسی
که در صورت وجود تناقض ، سازمان ثبت موظف است برای صدور سند مجدد به شهرداری نامه بزند که پایان کار را اصلاح کنید و مجدد متقاضی باید منتظر بماند تا برای گرفتن سند ، پایانکار اصلاحی صادر شود.
-کاهش در اتلاف وقت جهت گرفتن پایانکار و سند تکفکیکی
– با دانستن مساحت دقیق در صورت پیش فروش واحد آپارتمان ، اختلاف بین خریدار و فروشنده در مورد قرارداد ایجاد نخواهد شد.
-مالک ساختمان آگاهی دقیق از مساحت واحد های ساختمان بدست می آورد و میتواند برنامه ریزی بهتری در فروش داشته باشد.
-ندادن پول اضافه به دفتر خدمات شهری بابت تهیه نقشه ازبیلت.
-از بین رفتن اختلاف بین شرکا ساختمان
دستورالعمل تهیه نقشه :
۱- اندازه گیری و ترسیم پلان ها، نماها مقاطع و پلان موقعیت در مقیاس مناسب و مشخص نمودن مغایرت
۲- تهیه پلان مبلمان فضاها مانند پارکینگ و ترسیم استقرار خودروها و مشخص کردن ابعاد و نوع درب ورودی پارکینگ
۳- ترسیم خرپشته به صورت کلی و در صورت احداث انباری مساحت آن جداگانه محاسبه اعلام گردد .
۴- اعلام مساحت نورگیر، راه پله، آسانسور در هر طبقه و مقایسه آن با توجه به شیوه نامه و دستورالعمل تفکیک آپارتمان ها و مشخص کردن مغایرت ها
۵- درج مساحت بنای ساخته شده در هر طبقه بدون در نظر گرفتن درز انقطاع
۶- درج مساحت کنسول ها و درز انقطاع در هر طبقه
۷- اندازه گیری و ترسیم فضای تجاری و بالکن تجاری با در نظر گرفتن نوع دیوارها اعم از اختصاصی و اشتراکی مطابق با شیوه نامه و دستور العمل تفکیک آپارتمان ها
۸- تکمیل جداول و مشخصات و قید مغایرتهای مساحی در نقشه چون ساخت با نقشه های مصوب
۹- درج مساحت فضای مفید و تعداد واحد های مسکونی و تجاری و …
راهنماي متقاضيان جهت انجام فرآيند تفكيك آپارتماني غير حضوري از ابتداي ثبت نام اينترنتي تا صدور صورت مجلس تفكيكي :
- ثبت نام اينترنتي متقاضي با مراجعه به درگاه الكترونيكي نظام مهندسي به نشاني http://survey.tceo.ir/
- تشكيل پرونده الكترونيكي توسط نظام مهندسي و رفع نواقص احتمالي توسط متقاضي با اعلام نظام مهندسي از طريق سامانه
- محاسبه هزينه تهيه نقشه تفكيك آپارتماني براساس گواهي پايان ساخت توسط نظام مهندسي و اعلام آن به متقاضي از طريق سامانه
- پرداخت هزينه تهيه نقشه تفكيك آپارتماني به حساب سازمان نظام مهندسي توسط متقاضي و ارائه رسيد پرداخت به متقاضي از طريق سامانه
- انتخاب مهندس نقشهبردار نظام مهندسي با استفاده از سامانه الكترونيكي ارجاع كار و معرفي وي به متقاضي از طريق سامانه
- هماهنگي و تعيين وقت نقشه بردار منتخب نظام مهندسي جهت بازديد از طريق تلفن همراه اعلامي متقاضي
- انجام عمليات نقشهبرداري اعيان همراه با تعيين مختصات جغرافيايي مركز ملك با حضور و معرفي مالك توسط نقشه بردار نظام مهندسي و ارسال الكترونيكي آن براي دفتر كاداستر اداره كل ثبت جهت دريافت فايل نقشه كاداستر ظرف مدت 6 روز پس از ثبت نام و ارجاع كار به مهندس نقشه بردار
- عرصه سازي در دفتر كاداستر ثبت كل و ارسال فايل عرصه كاداستر براي نقشه بردار نظام مهندسي بدون حضور ارباب رجوع توضيح: در صورت مغايرت محدوده سند مالكيت با تصرفات و يا عدم وجود نقشه كاداستر ملك، نقشه بردار نظام مهندسي ، نقشه دقيق عرصه وضع موجود ملك را با جانمايي 2000 :1 و مشخص كردن مغايرتها موضوع بندهاي 5و 3 شيوه نامه اجرايي نحوه برداشت و ترسيم نقشه تفكيكي آپارتمان ، تهيه و به پيشخوان مشترك ارسال مي نمايد. پيشخوان مشترك پس از بررسي و درصورت نياز ، نقشه و مستندات مربوطه را جهت اصلاح سند براي واحد ثبتي ارسال مي كند. دراين حالت ارسال فايل نقشه كاداستر عرصه براي نقشه بردار نظام مهندسي پس از اصلاح سند انجام مي شود
- تكميل و امضاء فرم اختصاص پاركينگ و انباري هنگام بازديد توسط متقاضي و تحويل آن به نقشه بردار نظام مهندسي
- ترسيم نقشههاي تفكيك آپارتماني درصورت عدم نياز به اصلاح سند توسط نقشهبردار نظام مهندسي و ارائه آن به مالك يا قائم مقام قانوني جهت تأييد
- ارسال نقشههاي تفكيكي در فرمت رقومي به پيشخوان مشترك توسط نقشهبردار نظام مهندسي بدون حضور ارباب رجوع ظرف مدت 6 روز از تاريخ بازديد
- بررسي و تطبيق نقشههاي تفكيكي با اسناد مالكيت و كنترل مساحت پايان كار، مشاعات و مفروزات اعم از تعداد و نوع قطعات پاركينگها و انباريها توسط پيشخوان مشترك بدون حضور ارباب رجوع. درصورت وجود هرگونه مغايرت ، گزارش مستند براي واحد ثبتي توسط پيشخوان مشترك آماده مي گردد. -13
- ارزيابي جهت تعيين هزينه تفكيك آپارتماني توسط پيشخوان مشترك بدون حضور ارباب رجوع
- ورود اطلاعات نقشه هاي ترسيمي به بانك جامع املاك و كاداستر توسط دفتر كاداستر ثبت كل و صدور تأييديه نقشههاي ترسيمي توسط پيشخوان مشترك براساس فرمت تعيين شده بدون حضور ارباب رجوع
- ارسال سوابق به همراه نقشه هاي تفكيك آپارتماني به واحد ثبتي مربوطه بدون حضور ارباب رجوع
- ارجاع پرونده توسط مسؤول واحد ثبتي به نماينده جهت دادهآمايي و اخذ گواهيهاي سه گانه املاك، بازداشتي و بايگاني (گواهي اوراق غير ضبطي و اخذ فروعات ) و تنظيم صورت مجلس تفكيكي بدون حضور ارباب رجوع
- واحد ثبتي با ارسال پيامك مطابق متن زير از متقاضي جهت پرداخت هزينههاي ثبتي و امضاء صورت مجلس تفكيكي دعوت به عمل ميآورد. « متقاضي محترم تفكيك آپارتمان به اتفاق ساير مالكين در تاريخ ................... با مدارك زير به اداره ثبت اسناد و املاك .................... مراجعه فرماييد. (حضور كليه مالكين يا قائم مقام قانوني الزامي است) -1 اصل كارت ملي و شناسنامه كليه مالكين 2 - اصل اسناد مالكيت 3 - اصل نقشه هاي تفكيكي 4 - فرم تكميل شده پاركينگ و انباريها 5 - همراه داشتن كارت عابر بانك با حداقل موجودي ................... ريال بابت پرداخت هزينه ثبتي در محل اداره ثبت (براي كسب اطلاعات بيشتر با شماره ...................... تماس بگيريد
- مراجعه متقاضي به واحد ثبتي جهت احراز هويت مالك/مالكين توسط نماينده ثبت ، امضاء صورت مجلس تفكيكي ، پرداخت هزينه هاي قانوني ثبتي
- در صورتي كه مالكين درخواست تنظيم تقسيم نامه دارند، صورت مجلس تفكيكي توسط نماينده پست با ارائه رسيد به مالكين و دريافت هزينه از ايشان به دفترخانه مورد نظر مالكين ارسال ميشود
- در صورتي كه مالكين درخواست صدور اسناد مالكيت را داشته باشند، ضمن مراجعه به باجه پست مستقر در واحد ثبتي نسبت به پرداخت هزينه هاي مربوطه براي ارسال پستي سند مالكيت اقدام مي نمايند.
اخیرا در بسیاری از مناطق تهران صدور پایانکار به بعد از تهیه نقشه های تفکیکی (توسط دفتر نقشه های تفکیکی نظام مهندسی) موکول شده است. اما در گذشته و هنوز در برخی مناطق تهران ابتدا پایانکار ملک توسط شهرداری صادر می گردد و سپس مالک به دفتر نقشه های تفکیکی برای تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی مراجعه می کند.
در روش اول پایانکار بر اساس نقشه های تفکیکی تنظیم و صادر می گرددد . بنابراین مساحت های مندرج در پایانکار عینا همان مساحت هایی است که کارشناس نقشه بردار نظام مهندسی به صورت کاملا حرفه ای و دقیق محاسبه و تهیه نقشه کرده است.
اما در روش قدیمی که متاسفانه هنوز در برخی مناطق تهران برقرار است, ابتدا پایانکار بر اساس مساحت های تقریبی و نادقیق نقشه های معماری تنظیم و صادر می شود. که عملا با مساحت از آب درآمده بعد از ساخت تفاوت دارد. بنابراین بین مساحت های مندرج در پایانکار و نقشه های تفکیکی سند تک برگی که نظام مهندسی به نیابت از اداره ثبت تهیه می کند وجود اختلاف اجتناب ناپذیر است.
مشکل اینجا جدی می شود که معامله ی ملک بر اساس مساحت مندرج در پایانکار انجام شده است و اکنون مساحت متفاوتی باید در سند تک برگی درج شود.
این اختلاف مساحت رقم معامله را تغییر می دهد و اگر فاصله ی زمانی بین معامله تا صدور سند زیاد باشد, که معمولا هست, تغییر قیمت ملک و تورم, پیچیده گی هایی را ایجاد می کند که به این راحتی به تراضی طرفین معامله (سازنده و خریدار) ختم نمی شود.
نمونه نقشه تفکیک آپارتمانها تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی
به عنوان یکی از مهندسین ارشد دفتر نقشه های تفکیکی تهران, با توجه به تجربه ی چندین ساله در تهیه نقشه های تفکیکی سند تک برگی , از نزدیک شاهد اختلافات ملکی پیچیده به دلیل انجام معامله بر مبنای عددی غیر دقیق مندرج در پایانکار بوده ام. لذا توصیه می کنم اگر ملک شما در آن مناطقی که اول نقشه ی دقیق تهیه می شود و سپس پایانکار صادر می شود نیست, خود راسا به صورت آزاد از یکی از مهندسین نقشه های تفکیکی استفاده کنید و نقشه های دقیق تفکیکی را تهیه و معیار معامله قرار دهید.
به این عملیات اصطلاحا " پیش تفکیک " گفته می شود که هزینه انجام آن به مراتب پایین تر از هزینه ضررهای مالی در معاملات ملکی بدون اعلام مساحت دقیق است, چه برای خریدار و چه برای سازنده/فروشنده.
یکی از موارد پر کاربرد تهیه نقشه های پیش تفکیک در مورد برج ها با طراحی پیچیده است که برآورد مساحت دقیق واحدهای مسکونی و تجاری کار بسیار تخصصی و دشواری است.
با توجه به اینکه عمدتا برج سازی ها در محدوده شمالی تهران انجام می شود و این زمین ها قبلا باغ بوده است, زمین ها شکل منظم مستطیلی ندارند و بنابراین مساحت سندی دقیقی ندارند.
اما جواز ساخت و تراکم بر اساس مساحت مندرج در سند (که غیر دقیق است) صادر می شود به این دلیل که در نهایت برای صدور سند آپارتمانها, کارشناسان تفکیک آپارتمانهای دفتر نقشه های تفکیکی ابعاد و مساحت دقیق آپارتمانها را محاسبه و نقشه های مربوطه را جهت صدور سند تک برگی به اداره ثبت تحویل می دهند.
اما مسئله این است که بسیاری از آپارتمانهای برج قبل از صدور سند فروخته می شوند و معیار معامله نیز همان مساحتهای غیر دقیق می باشد.
بنابراین بهترین راه حل هم برای فروشنده و هم برای خریدار که بتوانند معامله را بر اساس مساحت دقیق انجام دهند, انجام عملیات پیش تفکیک است.
برخلاف کار تفکیک که متقاضی باید به دفتر نقشه های تفکیکی مراجعه کند و داخل سیستمی کار به یکی از مهندسین نقشه بردار تفکیک آپارتمان ارجاع شود, برای کار پیش تفکیک متقاضی باید به صورت خصوصی و خارج از سیستم اداری به یکی از کارشناسان تفکیک آپارتمان مراجعه کند.
نمونه نقشه تفکیک آپارتمانهای برج مسکونی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی تفکیک آپارتمانهای نظام مهندسی
تعداد نقشه برداران متخصص تفکیک آپارتمانها در تهران بسیار کم است. به خصوص کارشناسانی که تخصص تفکیک برج ها و ساختمانهای پیچیده را دارند. بنابراین در انتخاب کارشناس تحقیق لازم را انجام دهید. چراکه انتخاب کارشناس غیر متخصص به معنای پایین آمدن دقت کار است در حالی که دلیل انجام پیش تفکیک برآورد مساحت دقیق است.
اینجانب به عنوان یکی از کارشناسان ارشد تفکیک آپارتمانها در تهران با تخصص برج و ساختمانهای پیچیده, با تیم مجرب و تجهیزات کامل , جهت برآورد مساحت دقیق واحدهای مسکونی و تجاری, همراه با رائه نقشه های دقیق ممهور به مهر کارشناس رسمی, جهت انجام انواع پروژه های پیش تفکیک اعلام آمادگی می نمایم.
علاوه بر آن از آنجایی که معمولا معاملات واحدهای آپارتمانی مسکونی و تجاری در برج ها به دلیل طولانی بودن پروسه گرفتن پایانکار, به صورت بدون سند انجام می شود اخذ مشاوره از کارشناسان امور ثبتی و سند برای چک کردن تمام اسناد و مدارک و همچنین چک کردن کلیت ساختمان از نظر خلافی ها و مساحت می تواند معامله ی شما را ایمن کند.
اگر ساختمان برج خلاف داشته باشد و این خلاف از نوعی باشد که قابل مذاکره با شهرداری و اداره ثبت نباشد, روند اخذ پایانکار و سپس سند ممکن است سالها طول بکشد و یا حتی متوقف شود.
خلافی های فنی در ساختمان چیزی نیست که شما خریداران بتوانید با بازدید از ملک متوجه آن شوید کما اینکه معیار اکثر خریداران زیبایی های ظاهری ملک و نهایتا نقشه خوب است که سازنده های برج در این امر بسیار خبره هستند و خوب می دانند چه طراحی هایی چشم مشتری را می گیرد.
در صورت استفاده از خدمات مشاوره کارشناسان پایانکار و سند, تمام موارد وضع موجود ملک با جواز ساخت تطبیق داده می شود و خلافی های ساختمان مورد بررسی قرار می گیرد تا اینکه تصمیم منطقی و بر اساس آگاهی برای میلیاردها تومان سرمایه خود بتوانید بگیرید.
گروه کارشناسان رسمی ما متخصص در امر پایانکار و سند تک برگی آماده بازدید از ملک مورد معامله و تهیه گزارش کامل ارزیابی ملک هستند.
نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار
شماره موبایل و (Telegram) تلگرام : 09126140339
وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir
