نقشه یو تی ام جهت استعلام زمین موات
نقشه یو تی ام جهت استعلام زمین موات
اطلاعیه مهم
جهت دسترسی به اطلاعات کامل راجع به این موضوع بر روی آدرس وب سایت رسمی ما کلیک کنید:
ماده 147 تعیین تکلیف اراضی فاقد سند
تفکیک آپارتمانها-مساحت آپارتمانها-مساحت انباریها-جانمایی پارکینگها
قانون زمین شهری مطابق ماده ۲ این قانون در مورد اراضی شهری یعنی زمینهایی که در محدوده قانونی و حریم استحفاظی شهرها و شهرک ها هستند صحبت می کند. سپس از سه نوع زمین نام برده و آنها را تعریف میکند: اراضی موات، بایر و دایر.
اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد.
اراضی بایر شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته؛ اعم از آنکه صاحب مشخصی داشته و یا نداشته باشد.
اراضی دایر زمینهایی است که آن را احیاء و آباد نمودهاند و در حال حاضر دایر و مورد بهرهبرداری مالک است.
به جز اراضی دایر که مالکیت آن متعلق به دارنده سند است، این قانون برای مالکیت زمینهای بایر و موات شهری تعیین تکلیف کرده است. مطابق ماده ۶ این قانون، کلیه زمینهای موات در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد مگر آنکه این زمینها توسط دولت واگذار شده باشند. همچنین در ماده ۸ اینگونه مقرر شده است: کلیه اراضی بایر شهری که صاحب مشخصی نداشته باشد در اختیار ولی فقیه میباشد. در نتیجه تعیین نوع زمین می تواند سرنوشت مالکیت آن را مشخص کند.
چه زمانی نیازمند تعیین نوع زمین میشویم؟ مرجعی که نوع زمین را مشخص میکند، چیست؟
تعیین نوع زمین زمانی موضوعیت پیدا میکند که شخصی یا سازمانی بخواهد اقداماتی از قبیل نقل و انتقال و صدور مجوزهای قانونی و پروانههای حفر چاه یا ساختمانی و غیره انجام دهد. مطابق ماده ۶ آییننامه اجرایی این قانون، کلیه مراجع موظفند قبل از اینگونه اقدامات مرتبط با زمینهای شهری، نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام کنند. این استعلام الزامی است، مگر در مواردی که مطابق قوانین و مقررات، نوع زمین مشخص باشد. در همین رابطه، ماده ۸ آییننامه اجرایی زمین شهری، مواردی را که زمین، موات محسوب نمیشود، برشمرده است. بر اساس ماده ۱۲ قانون زمین شهری تشخیص عمران و احیا و تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات به عهده وزارت مسکن و شهرسازی است. این تشخیص قابل اعتراض در دادگاه صالحه میباشد.
با هدف اجرای این ماده کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری مرکب از ۳ تن از نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی تشکیل میشود. محل تشکیل این کمیسیون در اداره مسکن و شهرسازی هر محل و زیر نظر مدیرکل سازمان و شهرسازی استان مربوطه است.
مدارک لازم جهت ارائه به کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری چیست و سازوکار رسیدگی به درخواست چگونه است؟
مدارک لازم جهت ارائه به کمیسیون ماده ۱۲ شهرداری بدین شرح است؛
- فتوکپی سند مالکیت و در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت، آخرین استعلام ثبتی
- دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نبود، کروکی دقیق ملک
- انعکاس موقعیت ملک بر روی نقشه هوایی با مقیاس متناسب
ترکیب مورد 2 و 3 یعنی طولها و مساحت دقیق ملک در چهار جهت اصلی و انعکاس موقعیت آن بر روی نقشه هوایی، نقشه یو تی ام وضع موجود ملک نام دارد.
نقشه یو تی ام نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد. به این معنا که وقتی نقشه یو تی ام (UTM) ملک تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین معلوم می گردد. بنابراین هیچ زمین دیگری بر روی کره زمین دارای مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین تثبیت می گردد.
ضرورت تهیه نقشه یو تی ام UTM
1. استقرار پلاك در مكان خود:
با نقشه یو تی ام (UTM)، قطعه زمین شما دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین میگردد. پس قطعه زمین مورد نظر با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است.
2. تعیین طولها در چهارجهت و مساحت دقیق ملک:
با نقشه یو تی ام (UTM)، وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین طول ها در چهار جهت اصلی (حدود اربعه) و همچنین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید. بنابراین کروکی دقیق ملک مشخص می شود.
نقشه یو تی ام عبارت است از نقشه ای که در آن علاوه بر درج موقعیت گوشه های ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام، طولهای ملک در چهار جهت اربعه شمالا شرقا جنوبا و غربا با دقت سانتی متر و با دستگاههای دقیق نقشه برداری اندازه گیری و درج می شوند و همچنین مساحت واقعی ملک محاسبه و در نقشه درج می گردد. نقشه یو تی ام باید توسط نقشه بردار کارشناس رسمی ممهور شود در غیر این صورت فاقد اعتبار است و مورد قبول ادارات و سازمانها قرار نخواهد گرفت.
برای تهیه نقشه یو تی ام UTM نیاز به مراجعه به هیچ ارگانی نیست. تنها با یکی از کارشناسان رسمی رشته نقشه برداری تماس بگیرید تا دو مرحله ی کار شامل
1- مرحله ی زمینی ، برداشت میدانی چهارگوشه ملک و عوارض مهم (بسته به ارگانی که نقشه باید ارائه شود) با دستگاههای دقیق نقشه برداری و سپس
2- مرحله ی دفتری ، کارتوگرافی و پلات و ممهور کردن نقشه های نهایی
انجام شود.
بنابراین لازم است نقشه برداری کارشناس رسمی به تمام قسمتهای ملک جهت اندازه گیری دسترسی داشته باشد. در روز بازدید باید کلید تمام درب ها موجود باشد، دسترسی به پشت بام امکان پذیر باشد چراکه در اغلب ملک های دسترسی به دیواری انتهایی ملک از طریق پشت بام امکان پذیر است، اگر شکستی در هر یک حدود اربعه ملک وجود دارد باید به کارشناس نشان داده شود چون هنگام طراحی معماری ساختمان، بسیاری از شکستهای ملک برای زیبایی ساختمان طوری طراحی می شوند که پنهان شوند. حتی گاهی وقتی اندازه شکست کوچک است، با ضخیم کردن دیوار شکست را پنهان می کنند. بنابراین همانطور که در نقشه نیز درج می شود، تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک بر اساس معرفی مالک می باشد. به این معنا که این مالک است که موظف است تمام قسمتهای آشکار و پنهان ملک را به کارشناس معرفی کند و امکان بازدید و دسترسی کارشناس به آن را فراهم نماید.
لذا خواهشمند است در روز بازدید حتما شخصی که به ملک اشراف دارد و سالها در ملک زندگی کرده است، در کنار کارشناس حضور داشته باشد تا هیچ موردی جا نماند. گاهی اوقات وقتی مالک به تازگی ملک را خریداری کرده است ممکن است جزئیات ملک را نداند. در صورتی که برای تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک، ثبت تمام جزئیات در نقشه الزامی است.
نکته دیگر اینکه در مواردی که مساحت زمین کم است و مالک اشراف کامل به حد و مرز اربعه (شمالا، شرقا، جنوبا، غربا) ملک دارد :
- ملک دیوارکشی و حصارکشی شده است
- ملک محدود به ملک های مجاور شده به طوریکه چهارطرف ملک بسته شده است
- ملک با مرزهای طبیعی مانند نهر، سنگ چین و غیره قابل رویت است
نقشه بردار کارشناس رسمی طبق آنچه مالک به عنوان حدود ملک خود در محل ملک به نقشه بردار نشان می دهد (طبق معرفی مالک) برداشت نقشه برداری از ملک را با دستگاههای دقیق انجام می دهد و نقاط مهم را برداشت و ذخیره می کند.
بنابراین باید گوشه ها و حدود ملک از قبل تثبیت شده باشند که با دستگاههای نقشه برداری توسط نقشه بردار کارشناس رسمی برداشت و در سیستم ثبت شوند.
دیوارکشی بهترین حالت تثبیت حدود و گوشه های ملک است. اما نیم دیوار یا فنس هم می تواند ملاک قرار گیرد به شرط اینکه قدیمی باشد و تثبیت شده باشد. به این معنی که مجاورین ملک این مرزها را پذیرفته باشند و یا آنها نیز بر اساس همین مرز مشترک در اداره ثبت مربوطه نقشه یو تی ام UTM ثبت کرده باشند و سند گرفته باشند.
نمونه نقشه یو تی ام ملک چهارگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام ملک چندگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام ملک با شکست های متعدد تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام ملک مشاعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام ملک تجمیعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
اما اگر زمین و مجاورین ان هیچ گونه مرز مشخصی روی زمین نداشته باشند، ابتدا باید گوشه ها و مرزهای زمین بر اساس شماره قطعه تفکیکی ملک روی زمین پیاده شود تا در آینده محل اختلافات ملکی با ملک های مجاور نشود.به این صورت است که اطلاعات خام ذخیره شده در بانک اطلاعات ثبتی مانند نقشه های ثبتی قدیمی ژئورفرنس شده و سایر اطلاعات توصیفی مندرج در سند در یک پروسه فنی روی هم اندازی لایه های اطلاعاتی تبدیل به موقعیت فعلی در سیستم مختصات UTM یو تی ام می شوند. بطوریکه به صورت مختصات دقیق یو تی ام توسط نقشه بردار کارشناس رسمی استخراج می شود.
اکنون در این مرحله، نقشه بردار با توجه به متراژهای آورده شده در نقشه پلاک ثبتی و با توجه به عوارض طبیعی و مصنوعی موجود در محدوده پلاک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه برداری و سایر وسایل و تجهیزات نقشه برداری، حدود پلاک مورد نظر را بر روی زمین جانمایی و پیاده می نماید.
پس از مشخص شدن دقیق محدوده ملک یا زمین، نقشه بردار اقدام به نقشه برداری ملک پیاده شده به اضافه عوارض دور و بر آن جهت تهیه نقشه در سیستم مختصات UTM یو تی ام و ممهور کردن آن به عنوان نقشه بردار رسمی امور ثبتی برای تحویل به اداره ثبت مربوطه می نماید.
در شکل زیر نمونه نقشه ثبتی را ملاحظه می فرمایید که موقعیت پلاک های ثبتی به تفکیک با ذکر شماره پلاک ثبتی و شماره قطعه تفکیکی و حتی ذکر طول و عرض قطعه های تفکیکی آورده شده است.
دبیرخانه کمیسیون پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد نمود که پلاک دولتی نباشد زیرا طرح پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است. همچنین قبلاً اظهارنظری از ناحیه کمیسیون ماده ۱۲ در مورد آن ملک، صادر نشده باشد. در مرحله بعد، کمیسیون حداکثر ظرف مدت یک ماه تعیین وقت میکند، در صورت نیاز از محل بازدید میکند، سپس به درخواست رسیدگی میکند و اقدام به صدور رای مینماید. نظر این کمیسیون صرفاً میتواند نوع زمین را تعیین کند.
چنانچه این کمیسیون ظرف مدت یک ماه از تاریخ استعلام، پاسخ مراجع مذکور را ندهد مطابق ماده ۶ آییننامه اجرایی زمین شهری، مراجع مذکور میتوانند رأساً اقدام نمایند. برای مثال در صورتی که کمیسیون ظرف مدت یک ماه پاسخ استعلام دفترخانه ثبت اسناد را ندهد، دفترخانه حق دارد بدون اخذ پاسخ استعلام نسبت به انجام نقل و انتقال یا صدور پروانه ساختمان مبادرت نماید و این اقدام، قانونی و صحیح خواهد بود.
بطور کلی زمین موات از نظر این قانون زمینی ایست که معطل مانده و عمران و آبادی در ان به عمل نیامده باشد. عمران و آبادی قابل قبول به شرح زیر است:
- زمین قبلا به صورت خانه بوده و در سند مالکیت " خانه ای است " قید شده باشد.
- هرگاه در زمین قبلا قبلا ساختمانی بوده و بعدا خراب شده و فعلا بقایای آن مشهود باشدو در این صورت معادل 4 برابر مساحت زیربنای ساختمان مخروبه ، احیا شده محسوب می شود.
- اراضی زیر کشت محصولات زراعی و باغهای گل
- باغ مشجر اعم از مثمر و غیرمثمر که در هر صد متر مربع 6 اصله درخت سه ساله کاشته شده باشد.
- در صورتی که در زمین ساختمان احداث شده باشد، لااقل یک طبقه ان کامل مسقف و قابل بهره برداری باشد.
- در مورد پارکینگها ، اتوشویی ها، تعمیرگاهها و تاسیسات مشابه عمران ان تایع ضوابط طرح جامع بوده و در شهرهایی که ضوابط موجود نباشد شهرداری ها ضوابط آن را تعیین خواهند نمود. و چنانچه تاسیساتی که از گذشته به وجود آمده است دارای پروانه کسب بوده و یا دایر باشند، احیا شده محسوب می شود.
- هر گاه اعیانی استخر شنا یا ورزشگاه باشد در این صورت مساحتی معادل حداکثر 8 برابر سطح زیربنا احیا شده محسوب می شود.
آیا نظر این کمیسیون قابل اعتراض است؟
مطابق ماده ۱۲ قانون زمین شهری، نظر این کمیسیون قابل اعتراض در دادگاههای عمومی محل وقوع ملک میباشد. دارندگان اسناد عادی قبل از اعتراض به رأی کمیسیون ابتدا باید دادخواستی به طرفیت وزارت مسکن و شهرسازی برای تأیید تاریخ تنظیم سند عادی و نیز صحت معامله تقدیم دادگاه عمومی کرده و در این مورد حکم اخذ نمایند و سپس حق اعتراض به رای صادره از کمیسیون ماده ۱۲ را در دادگاه عمومی دارند. بر خلاف دارندگان اسناد عادی، دارندگان اسناد رسمی به لحاظ رسمیت داشتن مالکیت آنها، مستقیم میتوانند به رأی کمیسیون در دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعتراض نمایند. بنابراین ذینفع میتواند ظرف مدت سه ماه از صدور حکم کمیسیون، تقاضای نقض آن را به دادگاه عمومی محل بنماید. دادگاه عمومی موظف است نسبت به این اعتراض، خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی نماید و حکم مناسب را صادر کند.
در صورت تمایل به استفاده از خدمات نقشه برداری گروه کارشناسی ما جهت مشاوره و برآورد هزینه تماس بگیرید.
نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار
شماره موبایل و (Telegram) تلگرام : 09126140339
وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir/
