نقشه یو تی ام جهت رفع تعارض ملکی

اطلاعیه مهم

جهت دسترسی به اطلاعات کامل راجع به این موضوع بر روی آدرس وب سایت رسمی ما کلیک کنید:

    http://ladysurveyor.ir/

نقشه یو تی ام UTM

جانمایی پلاک ثبتی

ماده 147 تعیین تکلیف اراضی فاقد سند

نقشه 2000 شهرداری

سند تک برگی

تفکیک آپارتمانها-مساحت آپارتمانها-مساحت انباریها-جانمایی پارکینگها

وکالت کلیه امور ملکی

در مجموعه قوانین ثبت، لایحه ای وجود دارد به نام لایحه رسیدگی به اسناد مالکیت معارض که به بررسی موضوع و چگونگی حل این اختلافات اختصاص یافته است. رسیدگی به این اختلافات نیز به عهده واحد ثبتی مربوطه، اداره ثبت کل استان، هیئت نظارت، شورای عالی ثبت و در نهایت در صورت عدم تمکین، مرجع قضایی محل وقوع املاک به این موضوع رسیدگی خواهد کرد.

تجاوز به ملک از طرف ملک های مجاور می تواند به صورت سهوی یا عمدی اتفاق افتاده باشد. اکثر پرونده های مربوط به تجاوز ملک ها به محدوده یکدیگر مربوط به ملکهای قدیمی است که دیوار کشی ها بر اساس پیاده کردن حد و مز ملک با دستگاههای دقیق نقشه برداری انجام نشده است. البته در گذشته قیمت ملک ارزش مانند اکنون نبوده است و بنابراین حساسیت و دقت در رعایت حد و مرزها به خصوص در مورد زمینهای بزرگ وجود نداشته است. اما اکنون با توجه بهق یمت هر مترمربع ملک حتی تجاوز ده سانتی متری به ملک مجاور وقتی در طول چند ده متری ملک ضرب می شود مساحت قابل توجهی می شود که هیچکس حاضر به نادیده گرفتن آن نیست.

تعارض، تداخل و تجاوز، از رایج ترین کلماتی هستند که در اختلافات ملکی به گوش می رسند، از این رو در این مقاله تصمیم گرفته ایم تا مفهوم هر کدام از این کلمات را توضیح داده و به شرح تفاوت میان آن ها بپردازیم.

 تعارض: تعارض به این معنی است که برای یک ملک، یا قسمتی از آن ملک، دو سند مالکیت صادر شده باشد. برای مثال تصور کنید که قسمتی از ملکی که شما در آن زندگی می کنید، هم در محدوده سند شما آمده و هم در سند ملک همسایه؛ در این صورت می گویند تعارض رخ داده است. در تعارض حتی ممکن است برای یک ملک واحد، دو سند صادر شود.

 تداخل یا تجاوز: در واقع هم تداخل و هم تعارض به یک مفهوم اشاره دارند و آن این است که قسمتی از ملک در تصرف ملک مجاور در بیاید بدون این که قسمت تصرف شده در سند مالکیت ملک مجاور آمده باشد. برای مثال، فرض کنید قسمتی از ملک شما که در محدوده سندتان هم آمده است، در محدوده ملک مجاور واقع شده اما در سند ملک مجاور نیامده است. در این صورت گفته می شود که ملک همسایه ی شما به ملک شما تجاوز یا تداخل کرده است.

تفاوت تعارض، تداخل و تجاوز:

تعارض یک اشتباه ثبتی است و در آن ادارات ثبتی نقش دارند و مالکین دخالتی ندارند. عواملی مانند اشتباه در معرفی کردن حدود ملک، اشتباه در معرفی ملک به نماینده و نقشه بردار، همچنین عدم دقت لازم نماینده و نقشه بردار ، عدم تطبیق حدود ملک با ملک های مجاور و بررسی کامل پرونده های ثبتی مجاورین ملک، می توانند در به وجود آمدن این دسته از اشتباهات دخیل باشند. اما تداخل و تجاوز اشتباهاتی غیر ثبتی هستند و در حین پیاده سازی محدوده ملک پیش می آیند.
دیگر تفاوت این واژه ها این است که در تعارض، هر دو مالک دارای سند می باشند و محدوده ی تصرف شده در سند هر دو ذکر شده اما در تداخل و تجاوز، محدوده ی مورد تصرف، تنها در سند کسی که به محدوده ملکش تجاوز شده آمده است.

برای حل اختلافات تعارض، بررسی سوابق ثبتی و تقدم و تأخر تاریخ صدور اسناد مالکیت آن ها مطرح است. پس از احراز تعارض، اداره ثبت اسناد و املاک وظیفه دارد مراتب را به دارنده سند موخر برساند تا ظرف دو ماه به دادگاه مراجعه کرده و اقامه دعوی کند. در غیر این صورت، اداره ثبت اسناد و املاک مکلف است سندی را که دارای معارض است ابطال نماید.

حل تعارض بین اسناد عادی و رسمی

حالا با لحاظ این شرایط اگر دو سند که یکی عادی و دیگری رسمی هستند، متعارض یکدیگر باشند، شرایط به چه گونه خواهد بود؟

قانون ثبت اسناد و املاک که در سال ۱۳۱۰ به تصویب قانونگذار رسیده است، دو هدف عمده را دنبال می‌کرده است. هدف اول و اصلی قانونگذار تأمین امنیت قضایی افراد در جامعه بوده است. به نحوی که به استناد مواد 46، 47 و 48 قانون ثبت، کلیه معاملات راجع به عین، منافع و حقوق ثبت شده، باید به ثبت برسد و بر اساس ماده 22 دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد.

دومین هدف قانون‌گذار، اعتبار بخشیدن به اسناد رسمی در برابر اسناد عادی بوده به طوریکه بر اساس قانون، مفاد اسناد رسمی توسط تنظیم‌کنندگان قابل انکار نبوده و عدول از آن تابع شرایطی خاص بوده و تنها در موارد استثنایی امکان‌پذیر است.

با لحاظ این دو شرط می‌توان گفت که در نگاه اول وجود تعارض واقعی بین سند رسمی و سند عادی تقریبا امکان‌پذیر نیست زیرا برخی از معاملات به طور کلی توسط سند عادی قابل تحقق نبوده و در این صورت سند عادی فاقد ارزش تلقی شده و یارای مقابله با سند رسمی را ندارد. کما اینکه در رای وحدت رویه شماره 43 مورخ دهم آبان‌ماه 1351 دیوانعالی کشور هم این موضوع مورد تاکید قرار گرفته و آمده است: « نظر به این که شرط تحقق بزه مشمول ماده 117 قانون ثبت اسناد و املاک قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مزبور اجباری باشد سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در هیچ یک از ادارت و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت.»

اما این پایان کار نیست، بلکه ممکن است دارنده سند عادی بتواند با اثبات موضوعی دیگر، سند خود را بالاتر از سند رسمی قرار داده و به اصطلاح سند رسمی را از میان به در کرده تا سند عادی تنها دلیل مورد استناد در دادگاه باشد.

یکی از مواردی که دارنده سند عادی می‌تواند در مقابل دارنده سند رسمی ادعا کند، ادعای عدم اعتبار سند رسمی است. بر اساس ماده 217 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379، خوانده می‌تواند تا اولین جلسه دادرسی نسبت به اسناد ارائه شده، ادعای جعلیت اسناد را مطرح کند. بر این اساس اگر خوانده بتواند جعلی بودن سند را علی‌رغم دشواری اثبات آن، برای دادگاه محرز کند، در این صورت سند رسمی از عداد دلایل طرف مقابل خارج شده و در این صورت تعارض بین اسناد هم از بین خواهد رفت.

گاهی هم ممکن است که موضوع سند عادی مشتمل بر اجرای تعهدی در راستای سند رسمی باشد که با اثبات موضوع، ارزش سند عادی بالاتر از سند رسمی قرار بگیرد. برای مثال دارنده سند عادی می‌تواند الزام مالک به تنظیم سند رسمی را از دادگاه درخواست کند. در اینجا نیز بین سند عادی و سند رسمی تعارضی وجود ندارد زیرا موضوع دو سند کاملا متفاوت است و وحدت موضوع برای ایجاد تعارض وجود ندارد اما در ظاهر سند عادی در مقابل سند رسمی قرار می‌گیرد. در این فرض نیز با اثبات تعهد مندرج در سند عادی، دادگاه مالک را به تنظیم سند رسمی ملزم می‌کند و در این صورت سند رسمی یارای مقابله با سند عادی را نخواهد داشت.

مثال دیگر در خصوص تعارض بین جزئیات یک معامله در دو سند متفاوت است. برای مثال شخصی به واسطه سند رسمی ادعا می‌کند ثمن معامله یک مقداری بوده و دیگری با سند عادی ادعا می‌کند که ثمن معامله یک مقدار دیگری بوده است. در اینجا اگر به طور واقعی اصالت هر دو سند ثابت شود، در این صورت می‌توان به سند موخر رجوع کرد که حاکی از قصد جدید طرفین است. زیرا ممکن است پس از معامله اول، طرفین بر ثمن جدید برای معامله توافق کرده و آن را در سند جداگانه‌ای که ذکر کرده باشند که از این رو توجه به تاریخ سند می‌تواند راهگشا باشد. یا در جایی که یکی از طرفین مدعی اشتباه در یکی از اسناد است، در این صورت هم بین ادعای اشتباه یک ادعای دیگری است که باید جدا از موضوع سند اثبات شود.

بنابراین می‌توان گفت بین سند رسمی و سند عادی امکان تحقق تعارض واقعی وجود ندارد و آنچه که به عنوان تعارض بین اسناد مطرح می‌شود، بیشتر شبهه تعارض است که در هر مورد با رجوع به شبهه ایجاد شده می‌توان در خصوص آن تصمیم‌ گرفت . بطور کلی، در جایی که ثبت رسمی در خصوص املاک، منافع و حقوق ثبت‌شده اجباری شده، سند عادی از سوی ادارات و محاکم قابل پذیرش نخواهد بود مگر اینکه بی‌اعتباری سند رسمی یا تعهدی جدا از سند رسمی به نحوی از انحا برای دادگاه اثبات شود تا دادگاه در این صورت سند عادی را دارای ارزشی بالاتر از سند رسمی قلمداد کند.

اگر کسی عمدا ملک دیگری را تصرف کند، طبق حکم دادگاه باید از او خلع ید شود(یعنی ملک از تصرف او خارج شده و به مالک اصلی بازگردانده شود). اگر متجاوز تغییراتی در ملک داده باشد یا ملک در ابتدا زمین بوده و مالک روی آن ساختمان ساخته باشد، دادگاه حکم به تخریب ساختمان و برگرداندن ملک به حالت اول خواهد داد.

اما اگر تجاوز غیر عمدی و جزئی باشد، متجاوز موظف به پرداخت قیمت زمین و تمام خسارت خواهد بود. در نهایت، دادگاه حکم به اصلاح اسناد مالکیت خواهد داد و بالاترین قیمت زمین از زمان تجاوز تا تاریخ صدور حکم ملاک خواهد بود.

به همین دلیل است که اخیراً اداره ثبت، شهرداری و یا هر اداره مرتبط اسناد و املاک برای انجام هر گونه امور مربوط به ملک، مالک را ملزم به تهیه نقشه یو تی ام می کند که در واقع گواهی استقرار پلاك در مكان خود و تثبیت حدود چهار گانه ملک است.

نقشه یو تی ام نقشه ای بر اساس یک سیستم مختصات جهانی است که در آن هر نقطه ای دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می باشد. به این معنا که وقتی نقشه یو تی ام  (UTM) ملک تهیه می گردد، مختصات گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین معلوم می گردد. بنابراین هیچ زمین دیگری بر روی کره زمین دارای مختصات مشابه با این زمین نیست و به این ترتیب موقعیت ملک با دقت سانتی متر بر روی کره زمین تثبیت می گردد.

ضرورت تهیه نقشه یو تی ام UTM

1. استقرار پلاك در مكان خود:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، قطعه زمین شما دارای مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین می گردد وهیچ کس روی کره زمین نمی تواند ادعا کند که سندی با مشخصات ملک شما دارد. پس قطعه زمین شما با هیچ قطعه دیگری بر روی کره زمین اشتباه گرفته نخواهد شد. به این ترتیب، مختصات اعلام شده مختص ملک مورد تقاضا است و از ثبت مجدد ملک برای دیگری جلوگیری می شود.

2. تعیین طولها در چهارجهت و  مساحت دقیق ملک:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، وقتی گوشه های ملک با دقت سانتی متر بر روی زمین مشخص باشد بنابراین مساحت با دقت سانتی متر بدست می آید که با توجه به افزایش قیمیت روزافزون زمین و همچنین قابل توجه بودن قیمت هر متر مربع زمین، اطلاع از مساحت دقیق ملک منجر میگردد به معاملات ملکی آگاهانه و جلوگیری از متضرر شدن فروشنده اگر زمینش بزرگتر از عدد درج شده در قباله باشد و یا متضرر شدن خریدار اگر مساحت واقعی کوچکتر از مساحت غیر دقیق درج شده در اسناد اولیه باشد.

3. عدم تجاوز و جابجايي و تعارض:

با نقشه یو تی ام  (UTM)، تحدید حدود دقیق ملک و خط مرزی ملک با قطعات مجاور با دقت سانتی متر میسر می گردد و از هرگونه تعارض و تجاوز و جابجایی خط مرزی عمدی و یا غیر عمدی قطعات مجاور نسبت به ملک شما جلوگیری می گردد.

4. به حداقل رسیدن اختلافات ملکی:

تصور بفرمایید اگر تمام قطعات زمین یک منطقه مانند قطعات یک پازل در محل دقیق و درست خود قرار بگیرند و تمامی مرزهای فی ما بین به درستی رعایت گردند اختلافات ملکی به حداقل رسیده و دیگر شاهد بلاتکلیفی املاک و عدم امکان بهره برداری مالک به دلیل اختلافات ملکی مربوطه نخواهیم بود.   

در زیر

نمونه هایی از نقشه یو تی ام برای انواع ملک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی آورده شده است:

نمونه  نقشه یو تی ام UTM ملک چهارگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​​​​​نمونه  نقشه یو تی ام UTM  ملک چندگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​​​​​نمونه  نقشه یو تی ام UTM  ملک با شکست های متعدد تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

نمونه نقشه یو تی ام ملک مشاعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

​​​​نمونه نقشه یو تی ام ملک تجمیعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی

اما در هر صورت اگر تجاوز به ملک اتفاق افتاده باشد باید برای تشکیل پرونده اسناد و مدارک لازم جهت تامین دلیل ادعای خود آماده و تحویل دهید. در مورد پرونده های مربوط به تجاوز ملک مجاور، نیاز به دو نوع نقشه برای تامین دلیل اداعای خود دارید.

1. نقشه یو تی ام وضع موجود ملک و ملک های مجاور
2. نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی ملک و ملک های مجاور

نقشه یو تی ام وضع موجود ملک نشاندهنده وضعیت فعلی طولها در چهار جهت اربعه و مساحت فعلی ملک و ملک مجاور است که نمونه های ان را در بالا مشاهده فرمودید.

نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی نشاندهنده چگونگی سابقه ثبتی ملک و ملک مجاور است در زمانی که ملک ها بر اساس طول و مساحت مشخصی تفکیک شده و برای آنها سند صادر شده بوده است، در واقع قبل از اینکه تجاوز به ملک صورت بگیرد.

نمونه نقشه یو تی ام UTM جانمایی پلاک ثبتی ملک تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار کارشناس رسمی امور ثبتی:

​

همانطور که در نقشه ملاحظه می فرمایید قسمت خط چین شده که سابقه ثبتی ملک است بر وضع موجود ملک منطبق نیست.

به این ترتیب اعلام مغایرات وضعیت سندی ملک با وضع موجود ملک و در نتیجه اعلام تجاوز ملک به ملک مجاور می شود. میزان تجاوز نیز هم از نظر طولی و هم از نظر مساحتی با دقت سانتی متر و اینکه از سمت شرقی یا از سمت غربی یا از هر دو سمت رخ داده است بر روی نقشه مشخص می شود.

جهت استعلام قیمت برای تهیه انواع نقشه یو تی ام جهت تامین دلیل اختلافات ملکی همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره دریافت کنید.

​

نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار

شماره موبایل و (Telegram) تلگرام : 09126140339

وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir