نقشه یو تی ام جهت مبنای محاسبه تراکم در صدور پروانه ساختمان
نقشه یو تی ام جهت مبنای محاسبه تراکم در صدور پروانه ساختمان
اطلاعیه مهم
جهت دسترسی به اطلاعات کامل راجع به این موضوع بر روی آدرس وب سایت رسمی ما کلیک کنید:
ماده 147 تعیین تکلیف اراضی فاقد سند
تفکیک آپارتمانها-مساحت آپارتمانها-مساحت انباریها-جانمایی پارکینگها
تراکم ساختمانی هر ملک که در عرف به آن “تراکم شهرداری” نیز می گویند و معادل انگلیسی آن Floor area ratio است، عبارت است از نسبت حاصل از تقسیم سطح زیربنای کل ساختمان (غیر از پیلوت و پارکینگ) بر کل مساحت زمین.
علت اینکه به این مفهوم, “تراکم شهرداری” می گویند به این خاطر است که: تراکم هر ملک را شهرداری به مالک اعلام می کند. در اصل تراکم املاک دست شهرداری است (شهرداری به عنوان طرح های تفصیلی شهر). همانطور که تجارتی بودن یا نبودن یک ملک به دست شهرداری است و نه ارگان دیگری.
تراکم در حقیقت همان زیر بنایی که شهرداری هنگام صدور پروانه به عنوان زیر بنای قابل احداث در پروانه درج می کند (به استثنای پارکینگ).
تراکم هر ملک یعنی: مساحت ساخت و سازی که در هر ملک می تواند انجام شود، بر حسب درصد و نسبت به مساحت زمین (عرصه).
بنابراین اصطلاح ملاک تراکم در شهرسازی در واقع به مساحت یک زمین بر می گردد. همانطور که می دانید متولیان شهر تهران، بر اساس طرح تفصیلی و جامع شهر تهران، با پهنه بندی مناطق مختلف بر حسب دسترسی و گذرهای موجود، حجم شهرسازی شهر را تعیین کرده اند.
در ساخت و ساز شهری، و برای صدور پروانه ساخت (جواز ساختمانی)، تعداد طبقات و سطح اشغال ساختمان بر اساس دو عامل زیر تعیین می شود:
عرض گذر دسترسی اصلی ملک
مساحت ملاک تراکم زمین
بطور کلی مساحت ملاک تراکم یک زمین همان مساحت ذکر شده در سند شش دانگ است. حال اگر ملک به صورت چند آپارتمان مستقل با اسناد شش دانگ مجزا باشد، مساحت زمین بر اساس کروکی و صورت مجلس تفکیکی ملاک عمل خواهد بود.در مورد املاکی که در سند عرصه آن ها ابعاد و مساحت مشخص نشده است و اصطلاحا حدی و حدودی نامیده می شوند ملاک عمل بر اساس ابعاد و مساحت موجود ملک در نظر گرفته می شود و تراکم ساختمانی نیز به همین ترتیب بر اساس مساحت موجود برآورد می گردد.
نکته ای که باید اضافه کرد این است که گاهی زمین با وجود داشتن سند، دچار کسری ذاتی است. یعنی وقتی ابعاد سند روی زمین موجود پیاده شود، مساحت زمین از مساحت قید شده در سند کمتر شده و یا ابعاد وضع موجود با سند مطابقت نمی کند. این مسئله ممکن است دلایل متعددی از جمله تجاوز ملک همسایه به داخل ملک موجود و غیره داشته باشد. این امر صرفا در تخصص نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی است و صرفا مهر نقشه بردار کارشناس رسمی قابل قبول است نه کارشناسان رشته های مشابه مانند عمران یا شهرسازی.
معمولا در مورد سندهای دفترچه ای قدیمی، ابعاد سندی با ابعاد وضع وجود تفاوت دارد که به دلیل وجود نداشتن دستگاههای دقیق نقشه برداری در زمان صدور سندهای قدیمی دفترچه ای امری بدیهی است. در واقع به همین دلیل است که تهیه نقشه یو تی ام UTM وضع موجود ملک که در آن طولها در هر چهار جهت و مساحت با دقت بالا درج و توسط نقشه بردار کارشناس رسمی ممهور شده است، الزامی است.
بنابراین شهرداری ابتدا به ملک، اصطلاحا ملاک می دهد یعنی ملاک تراکم، مساحت سند نبوده و مساحت زمین موجود خواهد بود.
کم شدن مساحت ملاک تراکم زمین نسبت به متراژ سند از یک طرف موجب کم شدن متراژ احداثی و از طرف دیگر موجب افزایش مبلغ عوارض تراکم می شود.
اما در مورد زمینهایی که به دلیل اجرای طرح های شهرداری قسمتی از ملک خود را از دست داده اند، برای جبران زمین از دست رفته، شهرداری امتیازات تشویقی در نظر می گیرد که تراکم ساختمان بر اساس سند محاسبه می شود نه بر اساس مساحت باقیمانده از ملک پس از عقب نشینی.
بنابراین با توجه به اینکه بعد از اجرای طرح تعریض گذر، وضع موجود ملک با سند ملک مغایر می شود. لذا الزامی است مالک هنگام تک برگی کردن سند مالکیت، نقشه یو تی ام وضع موجود ملک (نقشه UTM) را که توسط نقشه بردار کارشناس رسمی دادگستری یا نظام مهندسی تهیه و ممهور شده است به اداره ثبت مربوطه تحویل دهد.
در این نوع نقشه یو تی ام که به نقشه یو تی ام دو خطی (نقشه UTM) نیز مصطلح است، علاوه بر وضع موجود ملک، وضعیت سندی ملک نیز روی نقشه آورده می شود. بطوریکه طولهای وضع موجود ملک در چهار جهت اصلی ترسیم می شود و سپس طولهای سندی ملک (حدود اربعه) بر روی وضع موجود ملک انداخته می شود که دقیقا مشخص شود از چه جهتی و به چه مقدار طول سندی کوتاه شده است. همچنین مساحت وضع موجود ملک با دقت سانتی متر محاسبه و در نقشه درج می شود تا سند جدید بر اساس طولهای وضع موجود و مساحت کنونی صادر شود.
در برخی از ملک ها علاوه بر کوتاه شدن طول ملک به دلیل تعریض گذر، اجرای پخ نیز موجب تغییر وضعیت بر ملک می شود که تمام این تغییرات به صورت نقشه یو تی ام وضع موجود ملک (نقشه UTM) به اضافه ترسیم ابعاد سندی توسط نقشه بردار کارشناس رسمی تهیه و ممهور می شود تا هم برای شهرداری جهت اخذ جواز ساخت و هم برای اداره ثبت مربوطه جهت صدور سند جدید تک برگی مورد استفاده قرار گیرد.
در جدول مندرج در صفحه اول پروانه ساختمان ابعاد مندرج در سند، ابعاد موجود، عرض گذر اصلاحی و ابعاد باقیمانده در حدود اربعه شمالا شرقا جنوبا و غربا آورده شده است.
در صفحه آخر، صفحه توضیحات پروانه ساختمان نیز نام نقشه بردار تهیه کننده نقشه یو تی ام UTM آورده می شود و اعلام می گردد که پروانه ساختمان و دستور نقشه بر اساس نقشه یو تی ام UTM تهیه شده توسط کارشناس نامبرده صادر گردیده است. لذا کیفیت و دقت نقشه یو تی ام UTM تهیه شده بسیار حائز اهمیت است و تمام مسسئولیت در انتخاب نقشه بردار کارشناس رسمی معتبر به عهده مالک می باشد.
ابعاد باقیمانده ملک در حد شرقی و غربی در واقع طول ملک بر اساس اعمال عرض گذر مورد نظر شهرداری به عرض وضع موجود بدست آمده است. بنابراین لازم است نقشه بردار کارشناس رسمی علاوه بر نقشه برداری خود ملک ، ملک های مجاور و روبرو را نیز جهت تعیین عرض گذر وضع موجود برداشت نقشه برداری کند و در سی دی اطلاعات به صورت فایل برای استفاده و محاسبات کارشناس شهرداری قرار دهد.
در اخر با توجه به اینکه تمام نقشه های یو تی ام UTM تهیه شده ما طبق استاندارد ادرات ثبت، شهرداری ها و سایر ارگانهای مرتبط با امور اراضی و ملک است و " تحویل = تایید" است، در زیر نمونه هایی از انواع نقشه یو تی ام UTM برای انواع ملک با شریط مختلف را آورده ایم. هم جهت افزایش اطلاعات متقاضیان و خوانندگان وب سایت و هم اینکه به عنوان تمپلت استاندارد برای همکاران فعال در زمینه تهیه نقشه یو تی ام UTM مورد استفاده قرار گیرد.
نمونه نقشه یو تی ام ملک چهارگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام ملک چندگوشه تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام ملک با شکست های متعدد تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
نمونه نقشه یو تی ام ملک تجمیعی تهیه شده توسط خانم مهندس آبکار نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی
جهت استعلام قیمت برای تهیه نقشه یو تی ام استاندارد ادارات ثبت شهرداری ها و ارگانهای مرتبط با امور اراضی همه روزه در ساعات اداری تماس بگیرید و مشاوره دریافت کنید.
نقشه بردار کارشناس رسمی امور ثبتی خانم مهندس آبکار
شماره موبایل و (Telegram) تلگرام : 09126140339
وب سایت رسمی: http://ladysurveyor.ir
